Chờ giá giảm sâu để “bắt đáy”, khó hay dễ?
Ghi nhận cho thấy, thời gian gần đây xuất hiện nhiều thông tin thị trường BĐS có hiện tượng bán tháo, cắt lỗ sản phẩm. Trong đó, tâm lý của nhiều NĐT là chờ đợi thị trường chạm đáy để mua vào. Tuy nhiên, theo khảo sát và ý kiến người trong cuộc, việc bán tháo, cắt lỗ chưa thể hiện trên thị trường ở thời điểm này. Có chăng, chỉ một số BĐS được bán ra dưới giá kì vọng lợi nhuận của NĐT so với thời điểm chưa dịch. Đối với những NĐT sở hữu cùng lúc nhiều sản phẩm BĐS, dùng đòn bẩy tài chính nhiều phải chấp nhận bán bớt tài sản, trong đó có những sản phẩm bán dưới giá vốn.
Ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS cũng từng nhận định, thực tế ở thời điểm này rất khó để bắt đáy BĐS, không biết đâu là “đáy” để “bắt”. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, thị trường chưa xuất hiện làn sóng bán tháo, bán lỗ thì việc biết được đáy của thị trường là rất khó. Có chăng, ở thời điểm này khi thị trường đang chững NĐT có thể mua BĐS với giá hợp lý. Một BĐS giảm giá từ 5-15% là có thể mua vào và chờ đợi cơ hội tốt hơn thay vì chờ “đáy”.
Dự báo về thị trường địa ốc sau khi dịch Covid-19 đi qua và giai đoạn cuối năm 2020, các chuyên gia đều có chung cái nhìn lạc quan. Theo đó, ngay sau khi dịch bệnh bị đẩy lùi, BĐS sẽ là lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ nhất khi làn sóng nhà đầu tư mới "đổ bộ" và thị trường bị nén lại đã lâu buộc phải bùng nổ.
Cơ hội cho bất động sản bật lên tại những "vùng đất mới" hậu Covid-19
Năm 2019 được xem là năm khó khăn nhất của thị trường bất động sản. Hàng loạt các nguyên nhân như pháp lý bất cập, nhiều dự án bị đứng bánh cộng thêm tình trạng các dự án “ma” giăng bẫy khắp nơi... đã làm lung lay niềm tin của không ít nhà đầu tư.
Dưới tác động của dịch Covid-19, nhiều phân khúc của thị trường lại tiếp tục lâm thế “khó chồng thêm khó”. Trong tình trạng khan hiếm nguồn cung mới ở mọi phân khúc, những sản phẩm nằm trong phân khúc dưới 2 tỷ gần như đã “tuyệt chủng” khỏi thị trường TP.HCM. Trong khi đó, tại các vùng ven Sài Gòn cũng không có nhiều dự án mới, mức thanh khoản khá thấp, giao dịch chậm nên gần như không thể đầu tư lướt sóng.
Qua quan sát, có thể nhận thấy một xu hướng đang âm thầm diễn ra trong giới đầu tư đó là săn quỹ đất sạch ở các vùng đất có khí hậu ôn hòa, không gian hoang sơ chưa được khai phá. Thay vì đầu tư lướt sóng, giờ đây xu hướng đầu tư an toàn và dài hạn lên ngôi. Trong đó, các dự án bất động sản y tế, bất động sản phục vụ cho các dự án Organic hoặc xây dựng các dự án chăm sóc sức khỏe… đang là mối quan tâm hàng đầu của các tổ chức, nhà đầu tư có tầm nhìn.
Trong bối cảnh đó, nhiều dự án khu biệt thự sinh thái cũng có xu hướng tìm kiếm đất có lợi thế về thiên nhiên (chưa bị khai thác nhiều, khí hậu mát mẻ, gần biển…) và vị trí (gần tuyến đường/nút giao thông quan trọng, di chuyển dễ dàng đến các trung tâm lân cận) nên những khu vực như Lâm Đồng, ngoại ven Đà Lạt và các khu kinh tế mới như Bắc Vân Phong bắt đầu được chú ý.
Bất động sản ngày càng thiếu vốn, doanh nghiệp đua nhau phát hành trái phiếu
Báo cáo quý I/2020 của Bộ Xây dựng mới đây đã đề cập đến vấn đề tín dụng cho bất động sản, cho thấy tính đến 31/12/2019 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 521.822 tỷ đồng, tăng 12,82% so với năm 2018. Tính đến tháng 2/2020, dư nợ tín dụng bất động sản là hơn 531.000 tỷ đồng.
“Tốc độ tăng dư nợ tín dụng có xu hướng giảm (năm 2018 tăng 6%, năm 2019 chỉ tăng 4%, quý I/2020 tăng 1,76%). Tỷ trọng dư nợ bất động sản đối với toàn ngành cũng giảm (năm 2018 chiếm 6,93%, năm 2019 chỉ chiếm 6,37%, quý I/2020 chiếm 6,47%)”, báo cáo nêu rõ.
Bên cạnh đó, bình quân dư nợ tín dụng trong 5 năm gần đây khoảng 7,3% (trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế). Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng trong bất động sản giảm dần trong 5 năm trở lại đây, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất ngờ phục hồi trong tháng cao điểm phòng chống dịch Covid-19 với điểm lạ là: Hầu hết lượng trái phiếu phát hành đều “bùng nổ” tại các doanh nghiệp bất động sản với lượng trái phiếu phát hành trị giá 8.087 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng trên 47%. Điển hình trong số này có Công ty Đầu tư phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam (gần 2.000 tỷ đồng), Tập đoàn Sovico (1.550 tỷ đồng), Công ty Bất động sản Đông Dương (1.200 tỷ đồng), Phú Mỹ Hưng (900 tỷ đồng).
Một số loại hình bất động sản thông dụng được phép kinh doanh tại Việt Nam
Đầu tư bất động sản tại Việt Nam hiện nay đang xoay quanh 8 loại hình bao gồm: Căn hộ chung cư, nhà phố, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, hoa viên nghĩa trang, Shophouse và Officetel, phòng trọ cho thuê và nhà xưởng.
Việc đầu tư bất động sản thành công là chuyện không quá khó bởi lẽ tăng trưởng là xu hướng chung tại thời điểm thị trường phát triển tốt. Tuy nhiên, khi thị trường có xu hướng chững lại, các nhà đầu tư nên tìm hiểu rõ hơn tất cả các hình thức đầu tư bất động sản khác để có cái nhìn tổng quan và linh động hơn. Dưới đây là các loại hình bất động sản được phép kinh doanh tại Việt Nam.
Hiện nay tại các thành phố lớn, quỹ đất đai đang ngày càng thu hẹp, việc đầu tư căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản tuy mới chỉ phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây nhưng cực kỳ tiềm năng. Thị trường bất động sản căn hộ chung cư phát triển nhộn nhịp với nhiều phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Tại các thành phố lớn, nhu cầu thuê nhà ở và đặc biệt là căn hộ chung cư đang ngày càng được ưa chuộng.
Ưu điểm:
• Loại hình đầu tư bất động sản này có phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt.
• Các dự án căn hộ chung cư thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn.
• Tính thanh khoản tốt. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định.
Nhược điểm:
• Nhiều dự án căn hộ chung cư bị "thổi phồng" giá trị quá mức so với thực tế.
• Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.
• Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.
Bất động sản Đồng Nai bứt phá mạnh mẽ
Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Đồng Nai từ lâu được mệnh danh là thủ phủ của các khu công nghiệp (KCN) với 32 KCN đã hoạt động, tổng diện tích trên 10 ngàn ha, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 80%. Tính đến đầu năm nay, địa phương này luôn trong tốp đầu thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với gần 30 tỷ USD cho khoảng 1.500 dự án.
Tốc độ phát triển các KCN kéo theo sự gia tăng mật độ dân số của Đồng Nai. Số liệu thống kê năm 2019 cho thấy, dân số tỉnh này đứng thứ 5 cả nước với gần 3,1 triệu người.
Những bước phát triển về kinh tế, xã hội tác động tích cực đến quá trình đô thị hóa tại Đồng Nai, trong đó công tác đầu tư xây dựng hạ tầng được chú trọng hơn. Từ năm 2015, nhiều tuyến đường cao tốc, quốc lộ, liên tỉnh lộ được tập trung xây dựng và mở rộng như Cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Quốc lộ 51, Hương lộ 10, đường 25B…
Nhờ đó, định hình tương đối hệ thống giao thông liên kết giữa các đô thị trên địa bàn tỉnh; giữa Đồng Nai với các tỉnh khác trong vùng.
Chỉ tính riêng năm 2020, Đồng Nai có kế hoạch triển khai trên 300 dự án khu dân cư với diện tích đa dạng từ vài ha đến hàng trăm ha, chủ yếu tập trung những khu đô thị lớn, có những công trình giao thông trọng điểm đi qua như TP. Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch, Long Thành… Tiêu biểu như Khu đô thị Aqua City, Biên Hòa New City, Khu Đô thị Thương mại Giải trí Gem Sky World, Khu đô thị - dịch vụ tại xã Tam An, Khu đô thị mới Bình Sơn, Khu đô thị Giáo dục Công nghệ cao FPT Đồng Nai, Khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn…
Sự sôi động của thị trường bất động sản Đồng Nai được kỳ vọng sẽ đáp ứng nhu cầu cho người địa phương có nhu cầu an cư, các chuyên gia nước ngoài đang làm việc tại các KCN lẫn giới đầu tư địa ốc.