Đầu tư bất động sản là gì?
Đầu tư bất động sản là hành động liên quan đến việc mua, sở hữu, quản lý, cho thuê và bán bất động sản, tạo ra lợi nhuận.
Nhà đầu tư bất động sản là khái niệm dùng để chỉ những người có nguồn vốn. Họ tham gia phát triển các loại hình bất động sản khác nhau (mua đi, bán lại). Sau một thời gian (dài hoặc ngắn), các bất động sản trở thành tài sản bị động giúp nhà đầu tư thu được lợi nhuận cao hơn.
Về bản chất, việc đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh mua bán thông thường: Mua bất động sản với một mức giá thấp và bán lại với giá cao hơn để thu được lợi nhuận từ khoản chênh lệch đó.
Các kiểu nhà đầu tư bất động sản
Các chuyên gia chỉ ra có bốn loại nhà đầu tư chiếm sóng thị trường bất động sản từ giai đoạn sơ khai, mở màn, dẫn dắt mạch thị trường, thúc đẩy tăng nhiệt các giao dịch đến khi cơn sốt lên đỉnh điểm và dần hạ nhiệt.
Nhà đầu tư "lướt sóng"
Nhà đầu tư "lướt sóng" được đánh giá là thợ săn bậc thầy về khả năng nghe ngóng thông tin, nhanh chóng chớp cơ hội, chốt lời đầu tiên trên thị trường địa ốc. Sau khi nghe thông tin sắp có hạ tầng đẹp hoặc chỉ là tin "hành lang", dự thảo, nhà đầu tư lập tức tới điểm "nóng", thậm chí sẵn sàng mua ngay khi thấy tận mắt chứ không chờ đợi.
Tuy nhiên, họ cũng bán lại trong tích tắc hòng chốt lời nhanh. Họ là những người vô cùng liều lĩnh, nếu không có tiền họ vẫn chấp nhận đi vay để tham gia cuộc chơi. Có thể nói, nhà đầu tư "lướt sóng" là đối tượng kích hoạt các cơn sốt đất. Nhóm nhà đầu tư này có phong cách gom hàng, thoát hàng cực kỳ "máu lửa".
Song, nhà đầu tư "lướt sóng" có thể chưa hẳn đã am hiểu chuyên sâu về thị trường. Thế nên, chỉ cần quyết định "sai một ly" thì suất đầu tư của họ đã "đi vài dặm" và thậm chí bị thua lỗ, mất sạch vốn.
Nhà đầu tư vốn lớn
Những người "mạnh về gạo, bạo về tiền" thường có "gu" đầu tư bất động sản điềm tĩnh. Với tiềm lực tài chính mạnh lại chuộng sở hữu đất đai, nhiều nhà đầu tư có bộ sưu tập bất động sản "khủng" ở nhiều nơi. Hướng tới biên lợi nhuận cao nên nhà đầu tư vốn mạnh thường mua nhiều hơn so với bán. Nếu không bán được như kỳ vọng thì họ sẵn sàng để dành, họ không lo ngại việc xoay vòng lợi nhuận chậm hay e sợ ôm hàng lâu.
Thông thường, những nhà đầu tư kiểu này có dòng tiền ổn định từ nhiều loại hình nhà, đất khác nhau hoặc từ thu nhập khác. Đây chính là các nhà đầu tư tự do khi không phải phụ thuộc vào một suất đầu tư cá biệt. Với tiềm lực tài chính chủ mạnh, họ sẵn sàng tham gia cuộc đua đường trường, "chia trứng thành nhiều rổ". Như vậy, so với nhóm đầu tư "lướt sóng", họ là những nhà đầu tư có đặc tính trái ngược.
Nhà đầu tư quan sát, am hiểu thị trường
Nhà đầu tư quan sát là những người thận trọng nhất khi tham gia thị trường địa ốc. Đặc tính của họ là thích chắc chắn, an toàn, ngại rủi ro. Mặt khác, họ cũng rất nhanh nhạy với thông tin mới, thích các ý tưởng đầu tư mới, có kiến thức tốt để phân tích diễn biến kinh tế từ vi mô tới vĩ mô song lại không hành động nhanh.
Với sự hiểu biết chuyên sâu về thị trường, nhà đầu tư quan sát rất tích cực trong việc khảo sát hiện trạng thị trường, nhà đất nhưng lại phòng thủ mạnh, ít khi mua vào. Thế nên, trên thị trường, lượng giao dịch của kiểu nhà đầu tư này rất thấp. Chỉ khi chắc chắn về tỷ lệ rủi ro thấp nhất, nhà đầu tư quan sát mới xuống tiền mua bất động sản. Cũng chính vì thế mà họ khó đạt được biên lợi nhuận cao.
Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp
Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp "ăn - ngủ - thở" cùng thị trường địa ốc. Sau các chu kỳ sốt nóng họ vẫn sống sót tốt. Nhóm người này thường có gu đầu tư, phân khúc đầu tư riêng, mua khi thị trường chạm đáy, bán khi chạm đỉnh.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư chuyên nghiệp thường hoạt động theo nhóm, đội, quỹ, không đưa ra quyết định bốc đồng nên tỷ lệ thất bại rất thấp trong khi biên lợi nhuận lý tưởng. Họ trang bị đầy đủ kiến thức, tâm lý đầu tư, đánh giá đúng cơ hội, chuẩn bị tài chính rất sớm và có đội nhóm, ban bệ từ trước.
Những câu chuyện về lợi nhuận cực cao không thể dẫn dắt nhà đầu tư chuyên nghiệp ra quyết định theo cảm tính hoặc phán đoán thiếu bình tĩnh. Theo nhóm nhà đầu tư này, khi mua vào đúng đắn thì thị trường tự vận hành đúng hướng, lợi nhuận là tất yếu.
Bí quyết “vàng” trong đầu tư bất động sản
Chọn bất động sản có tính thanh khoản cao
Đây là tiêu chí đầu tiên cần lưu ý đến khi chọn bất động sản. Tính thanh khoản được hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt.
Nên tập trung hướng vào những bất động sản có thể tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở, hoặc cho thuê ngay, nếu không cũng chỉ trong khoảng thời gian ngắn nhất. Vì khi bạn mua vào rất dễ nhưng “thoát hàng” rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra.
Vì vậy, câu hỏi đầu tiên trước khi mua vào, đó là: Nếu tôi cần tiền bán ngay thì có ai mua không? Hay: Tính thanh khoản của bất động sản có cao hay không?
Luôn lưu tâm đến câu thần chú: "Vị trí, vị trí và vị trí"
Vị trí của bất động sản là yếu tố hàng đầu và quan trọng bậc nhất để tạo nên giá trị cũng như là cơ sở định giá tài sản.
Lựa chọn bất động sản có vị trí tốt có nghĩa là nhà đất có tiềm năng phát triển cao, nhất là tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình thành đô thị, thu hút người dân về ở). Chỉ khi cư dân sinh sống đông đúc thì giá trị bất động sản mới tăng lên.
Cân nhắc kỹ về khả năng tài chính
Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi huy động một lượng lớn tiền mặt. Do vậy, bạn phải cân nhắc và tính toán kỹ năng tài chính của mình trước khi quyết định đầu tư.
Nếu bạn phải đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, cần chú ý đến khoản lãi vay, thời hạn cho vay cũng như khả năng chi trả.
Ngoài ra, không nên vay quá 50% giá trị của bất động sản nhằm tránh gánh nặng trả lãi, đồng thời hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng chi trả. Mặt khác, cũng nên tính toán kỹ dòng tiền đối với các đợt thanh toán tiếp theo để không bị rơi vào áp lực hoặc hụt tiền buộc phải bán tháo bất đọng sản dẫn đến thua lỗ.
Bạn có thể thể huy động tiền nhàn rỗi từ những người trong số bạn bè và gia đình mình bằng cách rủ họ mua chung bất động sản. Điều này làm giảm thiểu rủi ro và giúp bạn yên tâm đầu tư dài hạn. Tuy nhiên bạn sẽ được hưởng mức lợi nhuận ít hơn bình thường.
Điểm mấu chốt của kinh doanh bất động sản là dự đoán và ước tính chính xác độ rủi ro và số lợi nhuận tiềm năng. Nếu có khả năng làm được điều này, bạn sẽ tính toán được thời điểm mua, bán bất động sản và sẽ có cơ hội thu được lợi nhuận cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng bạn phải trả.
Luôn kỹ lưỡng và khắt khe về mặt pháp lý
Một số bất động sản có pháp lý không chuẩn, ví dụ như chưa có sổ đỏ hoặc chưa chắc đã làm được sổ đỏ.
Vì vậy, trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán bất động sản cần nhớ: Luôn kiểm tra kỹ thông tin pháp lý tài sản bằng cách hỏi địa chính xã, phường; phòng tài nguyên quận, huyện hay các cơ quan chức năng, người am hiểu về bất động sản…
Cũng nên lựa chọn những chủ đầu tư uy tín. Đó là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được khả năng tài chính vững mạnh và luôn sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch, có chế độ hậu mãi tốt.
Không gian, phong thủy và hạ tầng dịch vụ
Cần chú trọng vào quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông. Trong đó có những tiêu chí như môi trường sống phải trong lành, thoáng đãng và được quy hoạch bài bản.
Nếu nhà đầu tư có tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn thì nên đầu tư đón đầu tại những khu vực có hạ tầng sắp hoặc đang kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Cũng có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm nếu giao thông thuận tiện và có đầy đủ tiện ích.