Thị trường khó, giá thuê đất công nghiệp vẫn tăng

Nhiều tín hiệu vui

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Công ty cổ phần Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Kland (chuyên tư vấn cho thuê bất động sản công nghiệp) đánh giá, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) của Việt Nam đầu năm nay chịu ảnh hưởng tiêu cực do dịch Covid-19. Tuy nhiên, đã xuất hiện một số tín hiệu lạc quan khi Việt Nam bước đầu cơ bản đã kiểm soát được dịch bệnh, khởi động lại nhiều hoạt động sản xuất - kinh doanh. Đây là cơ sở để thu hút nhà đầu tư đến Việt Nam như một điểm đến an toàn.

Bên cạnh đó, giữa đại dịch Covid-19, Thủ tướng Nhật Bản Shinzo Abe đề xuất xây dựng nền kinh tế ít phụ thuộc vào Trung Quốc để có thể tránh gián đoạn trong chuỗi cung ứng. Trong gói kích thích kinh tế khẩn cấp được thông qua vào ngày 7/4, Chính phủ Nhật Bản kêu gọi tái lập chuỗi cung ứng đã bị tấn công bởi dịch bệnh.

Theo đó, Chính phủ Nhật Bản dành hơn 240 tỷ yên (khoảng 2,2 tỷ USD) trong kế hoạch ngân sách bổ sung cho năm tài khóa 2020 để hỗ trợ các công ty Nhật chuyển nhà máy về trong nước hoặc đa dạng hóa cơ sở sản xuất bằng việc chuyển đến Đông Nam Á. Đây là tín hiệu lạc quan đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam, bởi Việt Nam là một trong những địa điểm yêu thích của các nhà đầu tư Nhật Bản.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư Hàn Quốc vẫn coi Việt Nam là thị trường truyền thống, ưu tiên đầu tư. Có thể kể tới hàng loạt tập đoàn hàng đầu của Hàn Quốc đã đặt đại bản doanh, nhà máy sản xuất tại Việt Nam như Samsung, LG, Posco, Huyndai, Lotte…

Bất động sản công nghiệp được đánh giá là phân khúc có nhiều cửa sáng để phát triển mạnh thời gian tới.

Sự xuất hiện của các tập đoàn này cũng đã thu hút hàng chục nhà đầu tư vệ tinh, với vốn đầu tư hàng tỷ USD theo chân đến Việt Nam và xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, hiện cũng có nhiều nhà sản xuất khác cũng đang tìm hiểu, hay rục rịch chuyển nhà máy sản xuất tới Việt Nam như Apple, Hanwha, Yokowo, Shuafu, Goertek, Foxcom, Lenovo, Nintendo, Sharp, Kyocera, Oasis…

“Ngoài ra, năm 2020, Việt Nam và Liên minh châu Âu (EU) sẽ kỷ niệm 30 năm quan hệ hợp tác. Sự kiện Nghị viện châu Âu chính thức thông qua 2 hiệp định kinh tế - đầu tư quan trọng với Việt Nam, trong đó có Hiệp định Bảo hộ đầu tư Việt Nam - EU (EVIPA) được kỳ vọng sẽ xóa bỏ tâm lý dè dặt của nhà đầu tư EU, tạo nên một làn sóng đầu tư mới từ thị trường EU vào Việt Nam. Đồng thời, một số công ty đa quốc gia đã rục rịch lên kế hoạch mở rộng hoạt động ở Việt Nam từ năm ngoái, nhằm giảm áp lực hàng rào thuế quan mới đối với hàng hóa xuất khẩu từ Trung Quốc sang Hoa Kỳ và tìm kiếm thị trường thay thế phòng khi giá tăng cao. Đó là những lý do để tin tưởng vào một làn sóng mới cho bất động sản công nghiệp từ quý II/2020 trở đi, sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát”, đại diện Kland nhận định.

Đồng quan điểm, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, dữ liệu từ Cục Điều tra dân số Hoa Kỳ cho thấy, lượng hàng hóa Hoa Kỳ nhập khẩu từ Việt Nam năm 2019 tăng 35,6% so với cùng kỳ, đối nghịch với mức giảm 16,2% trong lượng hàng hóa nhập khẩu từ Trung Quốc. Dữ liệu năm nay sẽ bị ảnh hưởng do tác động của Covid-19 lên chuỗi cung ứng toàn cầu, nhưng xu hướng sản xuất chuyển từ Trung Quốc sang các nước trong khu vực Đông Nam Á sẽ tiếp tục. Trong đó, Việt Nam vẫn là một điểm đến đầy hứa hẹn từ khi làn sóng dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc bắt đầu.

Theo JLL Việt Nam, trong quý I/2020, miền Bắc thu hút phần lớn các tập đoàn lớn muốn đa dạng hóa danh mục sản xuất bên cạnh cơ sở tại Trung Quốc, với nền tảng cơ sở hạ tầng phát triển khá tốt và vị trí cận kề với Trung Quốc. Giá thuê đất khu vực này trung bình đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước. Nhà xưởng xây sẵn - lựa chọn yêu thích của các doanh nghiệp vừa và nhỏ - vẫn giữ ở mức giá thuê ổn định dao động từ 4,0 - 5,0 USD/m2/tháng và nhiều khu công nghiệp được lấp đầy.

Tại khu vực miền Nam, JLL ghi nhận số lượng yêu cầu thuê đất tăng cao và các chủ đầu tư đã trở nên tự tin hơn trong việc tăng giá thuê đất. Giá thuê đất trung bình trong quý I/2020 tại miền Nam đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 12,2% so với cùng kỳ.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Anh Quyền, Trưởng Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bắc Giang cho biết: “Tính đến thời điểm hiện nay, chúng tôi đã lấp đầy hơn 80% diện tích đất các khu công nghiệp trên địa bàn. Với lượng cầu hiện tại và sắp tới, trong khi chỉ với tổng số hơn 1.300 ha diện tích đất công nghiệp, chúng tôi đang rơi vào tình trạng thiếu đất cho thuê”.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cũng cho rằng, Việt Nam là quốc gia đầu tiên công bố hết dịch SARS năm 2003 và sẽ tiếp tục thành công trong việc ngăn chặn dịch Covid-19 lần này. Trong bối cảnh này, ngành sản xuất tại Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ “Trung Quốc + 1” - chiến lược mà các các doanh nghiệp nước ngoài đang áp dụng để đa dạng hóa cơ sở sản xuất tới các khu vực khác và giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào Trung Quốc, qua đó sẽ tạo đà tăng trưởng cho nhu cầu cho bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Tận dụng cơ hội

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, không phải tất cả các ngành sản xuất đều có thể dễ dàng chuyển sang Việt Nam. Mức lương công nhân sản xuất tại Trung Quốc hiện cao gấp ba lần Việt Nam, nhưng trình độ tay nghề của công nhân ở đây cao hơn. Quy mô của Trung Quốc không thể được nhân rộng: lượng lao động công nghiệp di cư ở Trung Quốc còn cao hơn dân số Việt Nam.

Hơn nữa, một khối lượng lớn ngành hàng sản xuất là để phục vụ thị trường nội địa Trung Quốc. Do đó, các chuyên gia cho rằng, để cạnh tranh, tạo lợi thế thu hút các nhà đầu tư, Việt Nam cần phải có những biện pháp đồng bộ, hiệu quả nhất để tận dụng cơ hội.

Thực tế, Chính phủ cũng đã có nhiều chính sách tạo cơ hội cho loại hình bất động sản này phát triển. Đơn cử, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế đã bổ sung thêm một số loại hình khu công nghiệp và khu kinh tế đặc thù, trong đó có khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ gồm các khu chức năng: Khu công nghiệp là khu chức năng chính; khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho khu công nghiệp (có thể bao gồm các phân khu chức năng như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm ươm tạo doanh nghiệp và một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội cần thiết cho sự phát triển đồng bộ, bền vững).

Bên cạnh đó, các tỉnh hàng năm đều đẩy mạnh thu hút, kêu gọi đầu tư với các chính sách khuyến khích, tạo điều kiện về thuê đất, thuế, thủ tục hành chính… để thu hút nhà đầu tư. Qua đó, giúp các nhà đầu tư có thêm cơ hội sở hữu quỹ đất, thay đổi cách thức vận hành các khu công nghiệp và thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp phát triển.

Với Bắc Giang, theo ông Nguyễn Anh Quyền, Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bắc Giang luôn có các tham mưu, đề xuất kịp thời cho UBND tỉnh để tháo gỡ những khó khăn, thu hút nhà đầu tư đến các khu công nghiệp. Đồng thời, tham mưu cho lãnh đạo địa phương trình Chính phủ đồng ý chủ trương mở rộng diện tích quy hoạch khu công nghiệp trên địa bàn để tận dụng làn sóng đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Đại diện UBND tỉnh Thái Nguyên cũng cho biết, thời gian qua, chính quyền tỉnh này đã có nhiều động thái cải thiện môi trường đầu tư, tạo thuận lợi và thu hút các nhà đầu tư, doanh nghiệp. Đó là những yếu tố chính để Thái Nguyên trở thành điểm đến thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài cơ lớn như Samsung. Để nâng cao hiệu quả công tác xúc tiến, thu hút, triển khai các dự án đầu tư, tạo ra sức lan tỏa lớn, Thái Nguyên duy trì cơ chế đối thoại thường xuyên giữa lãnh đạo tỉnh, các sở, ban ngành với các nhà đầu tư, xử lý kịp thời các khó khăn, vướng mắc, đảm bảo các dự án đầu tư hoạt động hiệu quả.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đánh giá, tiềm năng bất động sản công nghiệp Việt Nam là rất lớn. Tuy nhiên, chúng ta cũng không nên tự tin thái quá vì sức cạnh tranh của Việt Nam còn thua Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ… Do đó, Việt Nam cần nâng cao chất lượng hạ tầng, nguồn nhân lực, nâng cao năng lực cạnh tranh từ việc phát triển hạ tầng, công nghiệp phụ trợ để thu hút mô hình sản xuất công nghiệp theo chuỗi.