Biết định giá sẽ giúp bạn trả lời cho 2 câu hỏi sau:
Nhà rao bán/cho thuê đã lâu sao mà chưa bán/cho thuê được?
Làm sao biết giá đúng để mà mua/thuê không bị hớ?
Thẩm định giá sẽ cho bạn biết đâu là giá trị thực của căn nhà tại một thời điểm.
1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp:
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó.
Đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
Công thức tính:
Không có công thức cố định mà chỉ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường và phân tích giá bán và những điểm khác nhau của các tài sản để điều chỉnh cho phù hợp.
Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, được công nhận vì nó dựa vào giá thị trường.
Nhược điểm:
Bắt buộc phải có thông tin về các dữ liệu lịch sử đã giao dịch.
Rất khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa):
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó.
Công thức :
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa
* Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm
* Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường).
Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng.
Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…)
Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Công thức :
Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Nhược điểm:
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
Khấu hao mang tính chủ quan.
Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.
4/ Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán):
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó.
Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tât cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư.
Công thức:
Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa
Ưu điểm: đơn giản dễ sử dụng.
Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa do:
Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận.
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực
Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này.
5/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định):
Phương pháp này là một dạng của phương pháp giá thành. Thường được áp dụng cho những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm năng phát triển.
Nó dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của BĐS là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức tính: Vtd=Vpt-Cpt
Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư
Vpt: Giá trị phát triển
Cpt: Chi phí phát triển
Ưu điểm: áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.
Nhược điểm:
Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực.