Sẽ có những thương vụ mua lại giá trị lớn trên thị trường bất động sản 2 quý cuối năm

Tôi cũng cho rằng thị trường bất động sản vẫn mang trong mình nhiều sức bật.

Với các đơn vị chuyên tư vấn thương vụ, vai trò sẽ thể hiện thế nào, nhất là trong bối cảnh hiện tại? 

Vai trò của các đơn vị tư vấn hiện càng quan trọng hơn trong việc mô hình hóa dòng tiền dự kiến, từ một tài sản bất động sản nhất định khi Covid-19 có thể ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng trong thời gian dài (có thể các cửa hàng bán lẻ sẽ ít đông đúc hơn do người tiêu dùng gia tăng giãn cách xã hội, khiến tăng trưởng chậm hơn về sức mua và khả năng tài chính của người thuê nhà ảnh hưởng đến giá cho thuê...).

Cụ thể, các công ty tư vấn phải chú ý và tư vấn cho khách hàng của họ về "phân tích kịch bản" dòng tiền, một khía cạnh ít quan trọng hơn vào thời điểm trước Covid-19 khi triển vọng của các doanh nghiệp Việt Nam trong giai đoạn 2020 - 2022 chắc chắn hơn.

Quy trình của một thương vụ sẽ diễn tiến thế nào?

Có thể các đơn vị tư vấn sẽ có cách tiếp cận khác nhau, tôi xin đưa ra quy trình mà ABB Merchant Banking đang thực hiện.

Có thể nói, chúng tôi tham gia ở giai đoạn rất sớm với khách hàng để đảm bảo thực hiện giao dịch M&A thành công. 

Ở giai đoạn đầu, ABB sẽ dành thời gian tìm hiểu nguyện vọng của chủ sở hữu công ty và loại hình giao dịch M&A nào sẽ phù hợp về mặt chiến lược. Sau khi hoàn thành bước này, ABB sẽ dành thời gian phân tích kỹ hiệu quả tài chính và hoạt động của doanh nghiệp nhằm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong một quy trình bán hàng được kiểm soát chuyên nghiệp và bảo mật hoàn toàn. Điều này đòi hỏi phải trình bày những điểm hấp dẫn của doanh nghiệp theo cách mà các nhà đầu tư hiểu và xác định được đâu là lợi nhuận thực tế và EBITDA của doanh nghiệp.

ABB làm việc với doanh nghiệp để chuẩn bị phòng dữ liệu, đồng thời sắp xếp các cuộc họp,thảo luận giữa các nhà đầu tư và quản lý dòng thời gian để có được một đề nghị đầu tư sơ bộ. ABB cũng sẽ làm việc cùng với bên bán để đàm phán và điều chỉnh đề nghị sao cho công bằng giữ bên bán và bên mua, đồng thời đạt được các mục tiêu dài hạn được xác định ngay từ đầu.

Theo thỏa thuận sợ bộ cung cấp, ABB quản lý một quy trình song phương riêng biệt bao gồm thẩm định và tài liệu giao dịch. Sau khi ký, ABB sẽ hỗ trợ tất cả các thủ tục để hoàn tất giao dịch bằng cách thúc đẩy tiến độ các thủ tục pháp lý và đảm bảo đáp ứng tất cả các điều kiện tiên quyết để hoàn tất.

Sau khi hoàn tất giao dịch, ABB sẽ tiếp tục làm việc với doanh nghiệp để hỗ trợ quá trình hợp nhất sau giao dịch, bao gồm khả năng công ty đạt được bất kỳ mục tiêu thanh toán giữ lại có điều kiện (earnouts) nào đã được thỏa thuận như một phần của giao dịch.

Thế còn rào cản khiến các thương vụ gặp khó, thậm chí bị hủy?

Có không ít trở ngại trong quá trình giao dịch, điều đó có nghĩa là việc hoàn tất thành công một thỏa thuận M&A là rất khó khăn.

Việc định giá thực chất là một phương trình gồm rủi ro và lợi nhuận. Ngay từ đầu bên bán có thể có những kỳ vọng định giá không thực tế, tuy nhiên, bên bán thường không nhìn ra các rủi ro giống như các nhà đầu tư, do đó có thể có một khoảng cách trong định giá. Khoảng cách này cần được thu hẹp để các nhà đầu tư có thể hiểu được đặc thù của thị trường Việt Nam liên quan đến giới hạn sở hữu, thông lệ thuế và tính minh bạch.

Thông thường các nhà đầu tư nước ngoài cần phải có thời gian thích nghi với thị trường Việt Nam. Ngoài ra, các nhà đầu tư thường có các quy tắc rất cứng nhắc về các loại mục tiêu họ tìm kiếm và quy trình mà họ sẵn sàng tham gia.

Đồng thời, các nhà đầu tư thường cần thông tin tài chính và hoạt động đầy đủ từ trước trong khi điều này có thể không phải lúc nào cũng có sẵn và thường đòi hỏi một thời gian tìm hiểu.

Vậy giải pháp cho vấn đề này là gì, thưa ông?

Đơn vị tư vấn cần phải thu hẹp khoảng cách định giá giữa bên mua và bên bán.

Ví dụ: nếu bên bán mong đợi 10 lần tỷ lệ EV/EBITDA (EV: giá trị phải bỏ ra để mua toàn bộ vốn cổ phần, nợ vay của doanh nghiệp; EBITDA: lợi nhuận trước thuế lãi vay và khấu hao) nhưng bên mua có giới hạn định giá 7 lần tỷ lệ EV/EBITDA, thì đơn vị tư vấn có thể phải ứng dụng nhiều công cụ trong khả năng tư vấn của mình nhằm kết nối kỳ vọng giữa hai bên để cấu trúc thỏa thuận.

Quay lại câu chuyện thị trường, ông nhận thấy khẩu vị thị trường thời hậu Covid-19 sẽ thế nào?

Chúng tôi hy vọng sẽ thấy một sự dịch chuyển đầu tư theo sự an toàn tại tất cả các loại tài sản. Trong bất động sản, chúng ta đang thấy sự ưu tiên từ các nhà đầu tư đối với các tài sản có vị trí đắc địa và các tòa nhà chất lượng hạng A với lợi nhuận ổn định.

Trong ngành khách sạn vốn bị ảnh hưởng một cách tiêu cực bởi Covid-19, bên bán đang tìm kiếm các nhà đầu tư trên toàn lĩnh vực (ví dụ: khu nghỉ dưỡng chất lượng thấp) trong khi các nhà đầu tư nước ngoài ưa các mô hình chuỗi, các khách sạn 5 sao đã được thiết lập, và các tài sản cơ bản.

Ông kỳ vọng gì về thị trường trong thời gian tới?

Chúng tôi kỳ vọng các công ty sẽ thực hiện tái cấu trúc, và đối với các doanh nghiệp đứng đầu Việt Nam trong nước sẽ tận dụng vị thế mạnh hơn của họ để thực hiện các thương vụ M&A.

Các nhà đầu tư nước ngoài từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, châu Âu sẽ tạm ngừng một số quyết định trong khi giải quyết các vấn đề trong nước họ nhưng chúng tôi hy vọng nhu cầu M&A từ nước ngoài sẽ quay trở lại mạnh mẽ trong quý II tới quý IV/2020.