Chiến lược “ngủ đông” của các doanh nghiệp địa ốc

Từ tồn kho đến phá sản…

Sự bùng phát của đại dịch Covid-19 gần hai tháng nay đã khiến nền kinh tế thế giới và trong nước chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực. Dịch bệnh kéo dài thêm tháng nào, tác hại của nó không chỉ là phép số cộng thời gian, mà nó là số nhân khi sức đề kháng của các doanh nghiệp ngày càng mỏng dần.

Không ngoại lệ, thậm chí còn có phần chịu tác động nặng nề cả trực tiếp và gián tiếp, thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng hầu hết đang trong một tâm thế lo lắng bao trùm. Bởi lẽ, ở thời điểm hiện tại, tâm lý của rất nhiều người thay vì nghĩ tới chuyện đầu tư bất động sản lại phải suy nghĩ về việc ứng phó dịch bệnh, duy trì thu nhập và ổn định cuộc sống, hay ít nhất là thắt lưng buộc bụng cho an toàn.

Theo số liệu thống kê từ Cục Đăng ký quản lý kinh doanh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong quý I/2020, có 34.889 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường (tăng 2,0% so với cùng kỳ 2019), bao gồm: 18.596 doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng kinh doanh có thời hạn (tăng 26,0%), 12.178 doanh nghiệp chờ giải thể (giảm 20,6%), 4.115 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể (giảm 0,02%). Trung bình mỗi tháng có 11.630 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường. Trong đó, không quá ngạc nhiên khi ngành kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí đầu tiên trong danh sách các nhóm ngành thoái lui khỏi thị trường theo hình thức tạm ngừng kinh doanh với 493 doanh nghiệp, tăng báo động 94,1% so với cùng kỳ năm 2019, đồng thời cũng chỉ kém cả năm 2019 khoảng 100 doanh nghiệp.

Tuy nhiên, bấy nhiêu thôi vẫn chưa thể hiện đầy đủ những khó khăn, thách thức mà thị trường bất động sản phải đối mặt. Trong đó, một thực tế phũ phàng khác đó là hàng trăm nhân viên đang làm việc tại các công ty bất động sản vừa và nhỏ tại TP.HCM tiết lộ họ đã bị nợ lương nhiều tháng liền. Ngoại trừ một một số doanh nghiệp lớn có nguồn lực tài chính đủ mạnh, không ít đơn vị mới gia nhập thị trường lao đao vì thiếu kinh phí nuôi quân, cạn kiệt kinh phí cho các hoạt động truyền thông.

Số liệu thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong tổng số khoảng 1.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới, hiện có tới 1/3 số sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa vì chủ đầu tư không mở bán sản phẩm. Cùng với đó, khoảng 500 sàn giao dịch phải tạm dừng hoạt động một phần. Đây là những sàn vẫn còn hàng để bán do vẫn còn hợp đồng bán hàng đã ký kết với chủ đầu tư, nhưng phải tối thiểu hóa hoạt động để cầm cự.

Ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến không thể mở bán dự án mới không chỉ ảnh hưởng đến các sàn môi giới. Trong số các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng; 4 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng.

Thực tế, hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế. Nhưng hàng tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế, nếu đó là bán thành phẩm (như do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay…), hoặc là thành phẩm nhưng không bán được hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA cho biết, khủng hoảng kinh tế tác động trực tiếp đến thu nhập của đại bộ phận nhân dân, do đó người dân có xu hướng chỉ tập trung chi tiêu cho nhu yếu phẩm cần thiết phục vụ đời sống và tạm dừng việc mua bất động sản để ở hoặc để đầu tư. Sự sụt giảm về mặt thu nhập khiến khách hàng đã hoặc có ý định sử dụng nguồn tiền vay ngân hàng để đầu tư vào bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong quyết định đầu tư. Các doanh nghiệp bất động sản hầu như không có thêm khách hàng ký hợp đồng mới.

Lối ra nào cho doanh nghiệp địa ốc?

Khó khăn của thị trường bất động sản hiện đang đặt gánh nặng lớn lên vai các doanh nghiệp, nhiều doanh nghiệp buộc phải tuyên bố phá sản. Còn lại, tất cả đối mặt với câu hỏi: Vậy sẽ phải làm gì trong giai đoạn này?

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nếu đòi hỏi một giải pháp tức thời để khắc phục những khó khăn cho thị trường thì quả thực rất khó. Bởi dịch bệnh Covid-19 là một yếu tố khách quan, một tai nạn nằm ngoài dự đoán. Hơn nữa, do tính chất của hàng hoá như đã phân tích ở trên, bất động sản chỉ có thể phát triển được khi cuộc sống bình yên, tốt đẹp, nền kinh tế phát triển ổn định, tiền tích trữ trong dân dồi dào. Khi nền kinh tế gặp khó khăn, thị trường bất động sản sẽ rơi vào bế tắc đầu tiên.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, đại dịch Covid-19 là một cú sốc lớn đối với nền kinh tế và trong thời gian tới, các doanh nghiệp và kinh tế Việt Nam chắc chắn sẽ còn khó khăn hơn nữa. Câu chuyện giải cứu không chỉ riêng với thị trường bất động sản, mà cả chung nền kinh tế và không có ai có thể can thiệp khi đại dịch lây lan mạnh. Thay vào đó, các giải pháp hỗ trợ từ từ sẽ được cân nhắc để giúp các doanh nghiệp đảm bảo hoạt động kinh doanh hay chí ít là "sống được" trong thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, sự chủ động cũng sẽ cần phải có từ các doanh nghiệp. Theo đó, đây cũng là thời điểm để doanh nghiệp tranh thủ tái cấu trúc cho trung hạn, dài hạn.

"Các khó khăn về tài khoá đã được Chính phủ hỗ trợ, việc của doanh nghiệp là cố gắng để sống được qua giai đoạn này", ông Thành nhấn mạnh.

Nhìn ở góc độ tích cực, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho rằng, dịch Covid-19 trước mắt đã gây ảnh hưởng nặng đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, tác động từ dịch chỉ là khó khăn tạm thời, về lâu dài không thể kìm hãm sự phát triển của thị trường.

Bức tranh tổng thể về bản chất thị trường hiện nay chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, tính thanh khoản vẫn tốt, còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng. Khó khăn của doanh nghiệp bất động sản thời điểm này là làm sao duy trì hoạt động, đảm bảo được nguồn lực cho đến khi dịch bệnh lắng xuống để có thể nắm bắt những cơ hội mới.

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, đây cũng là giai đoạn thích hợp để các doanh nghiệp dừng lại quan sát, tìm ra những thiếu sót trong thời gian qua để từ đó cơ cấu lại hoạt động, chuẩn bị cho những bước đi kế tiếp. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng có thể linh động chuyển đổi sang các hình thức hoạt động phù hợp. Ví dụ như hoạt động bán hàng có thể chuyển sang hình thức online, vừa tránh được dịch lây lan, vừa đảm bảo khách hàng có thể yên tâm giao dịch một cách an toàn.

Nếu trong thời gian ngắn, bệnh dịch được khống chế thì thị trường bất động sản sẽ quay về quỹ đạo bình thường. Trường hợp tình hình dịch bệnh kéo dài, khả năng nhiều doanh nghiệp có nguồn lực yếu kém sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí phá sản. Về mặt tích cực, đây có thể xem như một cuộc sàng lọc giúp thị trường nhà đất trở nên “khỏe mạnh”, giữ lại những doanh nghiệp có đầy đủ thực lực, giỏi "lèo lái trước sóng gió". Còn hiện tại, “ngủ đông” để bảo toàn lực lượng có lẽ là kế sách tối ưu của đa số thành viên thị trường địa ốc.