Doanh nghiệp bất động sản tạm giảm lãi quý I

Lợi nhuận quý đầu năm nay của khối bất động sản giảm mạnh là do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19. Tuy nhiên, có những doanh nghiệp có tiến độ bán hàng tốt, thu được dòng tiền, nhưng dự án chưa bàn giao nên chưa thể ghi nhận doanh thu, lợi nhuận.

Cổ phiếu NDN của Công ty cổ phần Nhà Đà Nẵng được dòng tiền đầu tư chú ý trong năm 2019 nhờ tiềm năng hạch toán dự án Monarchy - Block B, kỳ vọng sẽ tạo ra bước nhảy vọt về doanh thu cũng như lợi nhuận khi Công ty dự kiến bàn giao dần trong quý IV/2019 và quý I/2020.

Tính đến cuối năm 2019, NDN có khoản mục người mua trả tiền trước lên đến 1.390,4 tỷ đồng, tương đương 64% tổng tài sản, trong đó có 1.387 tỷ đồng người mua trả tiền trước Khu phức hợp Monarchy - Block B. Đồng thời, Công ty có 966 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn và trái phiếu.

Tuy nhiên, kết quả không như mong đợi, năm 2019, NDN chỉ đạt 146 tỷ đồng doanh thu, lợi nhuận sau thuế 69 tỷ đồng, lần lượt giảm 76% và 22% so với năm 2018.

Dù vậy, doanh nghiệp vẫn lên kế hoạch chi trả cổ tức năm 2019 với tỷ lệ 14% bằng tiền mặt và 16% bằng cổ phiếu.

Tình hình chưa khả quan hơn trong quý I/2020, Công ty mang về 7 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 93%, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ hơn 3,7 tỷ đồng, giảm gần 77% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại thời điểm cuối quý I, tổng tài sản của doanh nghiệp không biến động nhiều, ở mức 2.176 tỷ đồng, khoản mục người mua trả tiền trước hơn 1.385 tỷ đồng.

Theo NDN, năm nay, Công ty tập trung mọi nguồn lực xây dựng dự án Monarchy Block B kịp tiến độ bàn giao; đầu tư dự án Paracel với tổng mức đầu tư 450 tỷ đồng; đưa nhà máy nước Ngọc Hồi đạt công suất 3.000 m3/ngày đêm.

Theo đó, NDN đặt kế hoạch doanh thu công ty mẹ đạt 621 tỷ đồng, gấp 5 lần so với thực hiện năm 2019, chủ yếu kỳ vọng vào mảng kinh doanh bất động sản với doanh thu dự kiến tăng từ 6,5 tỷ đồng lên 500 tỷ đồng.

Kế hoạch lợi nhuận trước thuế là 371 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế là 296,8 tỷ đồng, đều tăng mạnh so với năm 2019. Tỷ lệ cổ tức năm 2020 dự kiến ở mức 40%.

Lưu ý, triển vọng dài hạn của NDN được đánh giá ở mức khiêm tốn, vì quỹ đất hiện tại của Công ty không nhiều. Hiện tại, thị giá cổ phiếu NDN ở mức 16.000 đồng/cổ phiếu.

Tương tự, tính đến cuối quý I/2020, Công ty cổ phần Đầu tư LDG (LDG) có khoản mục người mua trả tiền trước đạt 1.210,5 tỷ đồng, tăng so với mức 1.080,5 tỷ đồng thời điểm cuối năm ngoái.

Người mua trả tiền trước tăng chủ yếu là do khách hàng thanh toán căn hộ dự án Chung cư Marina Tower 714,7 tỷ đồng, dự án Khu dân cư Tân Thịnh 288 tỷ đồng, dự án Khu dân cư dịch vụ Giang Điền 129 tỷ đồng…

Tuy nhiên, do chưa bàn giao nên LDG chưa thể hạch toán doanh thu, lợi nhuận từ các dự án. Kết thúc quý đầu năm, LDG chỉ đạt 66 tỷ đồng doanh thu thuần, bằng 1/5 cùng kỳ năm ngoái; lợi nhuận sau thế công ty mẹ gần 1,4 tỷ đồng, giảm sâu so với số lãi hơn 120 tỷ đồng đạt được trong quý I/2019.

Năm 2020, LDG dự kiến trình Đại hội đồng cổ đông kế hoạch doanh thu 2.756 tỷ đồng, gấp 3,5 lần; lợi nhuận 700 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2019. Với kết quả thực hiện quý I, LDG còn cách rất xa mục tiêu cả năm.

Được biết, LDG có kế hoạch ra mắt dòng sản phẩm căn hộ hạng B ở khu Đông với hơn 2.000 sản phẩm trong quý II/2020.

Công ty cổ phần Bất động sản An Gia (AGG) ghi nhận tiến độ bán hàng tốt trong quý I/2020, người mua trả tiền trước tăng từ mức 1.272 tỷ đồng đầu năm lên hơn 1.895 tỷ đồng vào cuối quý.

Công ty đang triển khai một số dự án có giá trị dở dang lớn như River Panorama 1 và River Panorama 2, trị giá mỗi dự án khoảng 890 tỷ đồng, ngoài ra còn có dự án Sky 89, trị giá hơn 736 tỷ đồng.

Theo báo cáo tài chính quý I/2020, doanh thu của AGG đạt gần 43 tỷ đồng, trong đó 95% là dịch vụ tư vấn môi giới và tiếp thị. Biên lợi nhuận gộp cải thiện lên mức 53%, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng chi phí quản lý và bán hàng tăng mạnh nên lợi nhuận chỉ còn chưa đến 1 tỷ đồng.

Trong khi đó, tại Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), tổng tài sản cuối quý I/2020 là 5.922,9 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho 4.145,3 tỷ đồng, chiếm 70%, chủ yếu là các dự án khu căn hộ cao tầng, chiếm tỷ trọng lớn nhất là NBB1, kế đến là NBB2, NBB3…

Tuy nhiên, tính đến cuối quý I, NBB có 1.555,3 tỷ đồng người mua trả tiền trước, tăng 23% so với đầu năm.

Thuyết minh báo cáo tài chính không nói rõ khoản này nằm ở dự án nào, nhưng nếu tham chiếu tại thời điểm 31/12/2019 thì chủ yếu là của khách trả theo tiến độ tại dự án Khu căn hộ cao tầng NBB1, còn gọi là dự án Khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside (hơn 1.324 tỷ đồng).

Thực tế, trong quý I/2020, NBB có ghi nhận doanh thu dự án KDC Sơn Tịnh - Quảng Ngãi, giúp doanh thu quý này đạt 146 tỷ đồng, gấp 9,5 lần cùng kỳ năm ngoái, nhưng không thấy Công ty nhắc đến việc ghi nhận dự án NBB1 trong quý đầu năm.

Theo đó, với việc chi phí lãi vay và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng so với cùng kỳ, đồng thời chi phí khác tăng do phát sinh chi phí từ việc phân chia lợi nhuận hợp tác đầu tư dự án KDC Sơn Tịnh - Quảng Ngãi (lỗ khác tăng 31 tỷ đồng), khiến lợi nhuận sau thuế của NBB chỉ đạt hơn 5 tỷ đồng.

Theo báo cáo thường niên, trong năm 2020, NBB sẽ bàn giao dự án NBB1, tổng vốn đầu tư dự án khoảng 2.308 tỷ đồng và dự kiến thu về 2.676 tỷ đồng. Theo đó, năm nay, Công ty đặt kế hoạch doanh thu 3.200 tỷ đồng, gấp 4 lần năm 2019 và lợi nhuận ròng 330 tỷ đồng.

Có thể thấy, trong kế hoạch kinh doanh năm 2020, nhiều doanh nghiệp đã ước tính phần hạch toán lợi nhuận ở các dự án đi vào giai đoạn hoàn thiện và bàn giao nhà.

Nhưng trong bối cảnh dịch Covid-19 chưa có vắc-xin phòng chống, người dân phải tiết kiệm chi tiêu và hạn chế đi lại, tiến độ bàn giao dự án của các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ chậm hơn dự đoán.

Bản thân dự án cũng có khoảng thời gian phải tạm ngừng thi công vì dịch Covid-19, thậm chí có khách hàng chưa nhận bàn giao do dịch bệnh.

Điều này cũng có nghĩa, một số công ty sẽ đối diện với khả năng kéo giãn việc ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ các dự án sang năm 2021, thay vì điểm rơi lợi nhuận chủ yếu trong 2 quý cuối năm như mọi năm.

Trong khi đó, giá cổ phiếu của không ít công ty đã phản ánh “tiến độ bán hàng tốt” trong thời gian trước, nên ở giai đoạn hiện tại, khả năng không còn phản ánh nhiều.

Một số chuyên gia phân tích khuyến nghị, các nhà đầu tư đang kỳ vọng vào yếu tố này cần cẩn trọng, nên xem xét thêm các yếu tố khác như doanh nghiệp có dự án khác gối đầu, tiến độ bán hàng tốt, dòng tiền mạnh và ít vay nợ.