"Có dự án 'ảo' phá vỡ cam kết lợi nhuận là 'té nước theo mưa' "

Dịch bệnh Covid-19 là bất khả kháng, nhưng, không phải vì vậy mà tất cả các hợp đồng giao kết có điều khoản này đều được đưa ra áp dụng. Câu hỏi đặt ra là: Làm thế nào để điều khoản bất khả kháng được áp dụng đúng đắn nhất? Đặc biệt là với mô hình cam kết lợi nhuận của bất động sản du lịch - một lĩnh vực đã chịu không ít tác động tiêu cực trong thời gian qua. 

Để giải đáp rõ hơn về vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM.

Covid-19 là sự kiện bất khả kháng, nhưng không phải các rủi ro xảy ra sau đó đều là bất khả kháng

PV: Có thể thấy, giao dịch liên quan đến bất động sản du lịch là một trong những phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất từ dịch bệnh Covid-19. Điều này đã phát sinh những tranh chấp, mâu thuẫn trong cam kết lợi nhuận. Vậy theo luật sư, trường hợp nào được áp dụng điều khoản bất khả kháng? Và áp dụng cụ thể như thế nào?

Luật sư Trần Đức Phượng: Nếu bỏ qua các vấn đề khác, chúng ta chỉ xem xét hợp đồng thuê giữa chủ đầu tư và khách hàng về việc cam kết lợi nhuận, thì trên thị trường Việt Nam hiện có hai dạng hợp đồng đối với bất động sản du lịch. Thứ nhất là hợp đồng thuê do khách hàng cho chủ đầu tư thuê (cam kết trả tiền thuê) sau khi đã ký hợp đồng mua. Thứ hai là hợp đồng hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận (cam kết trả một khoản lợi nhuận).

Dù trong bối cảnh dịch bệnh gây ra những khó khăn như hiện nay thì việc chậm trả lợi nhuận cam kết khó có thể chứng minh được là bất khả kháng, chẳng hạn như: Doanh nghiệp còn tiền trong tài khoản ngân hàng, doanh nghiệp còn cổ phiếu quỹ, còn tài sản,… và dù có chứng minh được là bất khả kháng thì cũng chỉ được miễn tiền lãi trong thời gian chậm thanh toán lợi nhuận cam kết cho khách hàng. 

Nếu lập luận chứng minh bất khả kháng để miễn, giảm về mức lợi nhuận cam kết, tiền thuê... thì bản thân doanh nghiệp cũng chưa chắc về pháp lý, nên mới chỉ dừng lại trong thiện chí qua việc “đề nghị xem xét”.

Nếu rơi vào tình trạng hiện nay, sẽ không có giải pháp nào tốt hơn là khách hàng và doanh nghiệp cùng bàn bạc, thảo luận trên cơ sở chia sẻ với nhau để đưa ra các tình huống dự kiến. Theo đó, doanh nghiệp tiếp tục thực hiện việc vận hành thì cam kết ra sao, nếu không tin tưởng thì có thể dùng biện pháp bảo lãnh ngân hàng để thanh toán cam kết lợi nhuận. Nếu sau đó, doanh nghiệp không thể vận hành được với mức cam kết đã đặt ra, thì có thể hỗ trợ tìm kiếm đơn vị thứ ba vận hành, hoặc, nhận chuyển nhượng mua lại toàn dự án từ khách hàng.

PV: Trên thực tế, có rất nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với hình thức cam kết lợi nhuận, có dự án pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, và, cũng có những dự án cam kết lợi nhuận “ảo” với mức lợi nhuận rất cao trong khi thanh khoản kém, dự án vướng các lùm xùm về đầu tư… Vậy nên phân loại thế nào và dựa vào những tiêu chí gì để áp dụng điều khoản bất khả kháng một cách minh bạch, chính xác, tránh trường hợp chủ đầu tư mượn cớ “bất khả kháng” để phá bỏ cam kết lợi nhuận?

Luật sư Trần Đức Phượng: Thị trường không phải là một mặt phẳng với sự đồng đều về chất lượng, có chủ đầu tư "thật" và cũng có những chủ đầu tư "ảo". Nếu may mắn và tìm hiểu kỹ càng, nhà đầu tư sẽ rót vốn vào nơi sinh lời tốt với các mức lợi nhuận cam kết được bảo đảm. Tuy nhiên, làn sóng condotel trong bất động sản nghỉ dưỡng với hứa hẹn đầu tư sinh lời cao đã tạo ra những chủ đầu tư "ảo", thổi giá cam kết lên ngưỡng không tưởng, nếu không may nhà đầu tư "xuống" tiền tại đó, sẽ rất khó để đòi hỏi về lợi nhuận, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay.

Có những dự án có thanh khoản kém, kinh doanh kém hiệu quả, không sinh lời, và bản chất các mức cam kết cũng như chất lượng đã không thực tế nên lợi dụng Covid-19 với tính chất bất khả kháng để trì hoãn hoặc có thể phá vỡ cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư theo kiểu "té nước theo mưa".

Trong trường hợp này, do các quy định về pháp lý cũng chưa thực sự rõ ràng nên tỷ lệ đòi được cam kết đã ký là rất khó.

Trong thực tiễn, tại các hợp đồng mà chủ đầu tư soạn thảo và đưa ra, rất hiếm khi chỉnh sửa theo ý kiến khách hàng. Đồng thời, những hợp đồng này cũng không nêu ra các dự kiến về rủi ro, thay vào đó, chỉ là các kế hoạch về lợi nhuận để dễ dàng tìm kiếm và thu hút khách hàng. Do vậy mà nhà đầu tư khi rót vốn sẽ chỉ chú tâm tới loại hình sản phẩm, hiện trạng phát triển, dự kiến về lợi nhuận... thay vì xem xét về các trường hợp rủi ro có thể xảy ra. 

Dù luật sư có dự kiến thật thì thường với tâm lý nóng lòng đầu tư, khách hàng cũng dễ bỏ qua, dù có liệu trước cũng không giải quyết được vấn đề gì, thường là chỉ áp dụng cho khách hàng thoát hàng, thoát khỏi thị trường khi có các dấu hiệu đó.

Trường hợp khách hàng chấp nhận những tình huống rủi ro dự kiến thì thường chỉ tư vấn về giá trị sản phẩm, năng lực vận hành để dự án khó bị bất khả kháng, hoặc ít bị ảnh hưởng từ bất khả kháng, cách ứng xử của chủ đầu tư khi xảy ra khó khăn. Do đó, các thông tin từ dự án và cách hành xử khác của doanh nghiệp sẽ là căn cứ để đánh giá và ra quyết định giao dịch (mô hình kinh doanh, cách kinh doanh, ứng xử người lao động, làm thủ tục dự án,…).

Nếu như, xảy ra các trường hợp ngoài sự cố ý của các bên, rủi ro về thiệt hại là có, nhưng dù chậm thanh toán, không được trả tiền chậm thanh toán hoặc thời gian dù kéo dài vài ba tháng hay đến tính bằng năm cũng không phải con số lớn với giá trị mua bất động sản ban đầu của khách hàng. 

Vấn đề đáng lo ngại nhất với khách hàng cũng như thị trường khi đó là: Không thu được tiền để trả nợ vay, không thể chuyển nhượng được cho người khác, không có hướng giải quyết dứt điểm, tâm lý lo lắng,… Bởi vậy, cần phải đưa ra các cơ chế mới để giải quyết, ví dụ như bảo lãnh ngân hàng trong thời gian 5 - 10 năm về cam kết lợi nhuận,...

Hướng đi nào cho những bản hợp đồng "bất khả kháng"?

PV: Giả sử trong trường hợp kinh doanh không thu lại lợi nhuận, doanh nghiệp có thể ra thông báo chậm hoặc hoãn chi trả lợi nhuận, hay quy đổi lợi nhuận thành các sản phẩm cụ thể khác được không, thưa luật sư?

Luật sư Trần Đức Phượng: Trong trường hợp chủ đầu tư không thông báo cho nhà đầu tư/khách hàng mà đơn phương không thực hiện nghĩa vụ trả lợi nhuận cam kết là vi phạm pháp luật. 

Một cái khó khi bảo vệ quyền lợi của khách hàng là hợp đồng do chủ đầu tư soạn thảo thường không đưa các quy định về vi phạm chậm thanh toán cam kết lợi nhuận làm căn cứ để khách hàng đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, khách hàng khó có thể hủy hợp đồng thuê hoặc hợp đồng mua bán. Giả sử, hợp đồng thuê được giải quyết, chấm dứt thì khách hàng lại rơi vào vòng xoáy khó khăn về pháp lý: Không cho chủ đầu tư thuê thì có được tự mình hoặc cho bên thứ ba thuê không?... 

Quay lại về trường hợp vi phạm của chủ đầu tư trong câu hỏi, trong trường hợp này, khách hàng khả dĩ hơn là kiện, đòi thanh toán tiền cam kết lợi nhuận và khoản lãi suất trong thời gian chậm trả. 

Tuy nhiên, khách hàng cũng cần phải tính đến việc chủ đầu tư còn chấm dứt toàn bộ hợp đồng thuê, trả lại căn hộ cho khách hàng thì tất cả các chủ sở hữu cũng cần chuẩn bị phương án này, cho từng bên thứ ba thuê từng căn hộ hay toàn bộ khách hàng giao cho một doanh nghiệp nhưng buộc phải cần 100% khách hàng đồng ý thông qua. Hướng nào cũng khó và phức tạp cho khách hàng.

PV: Để điều khoản bất khả kháng không bị chủ đầu tư lợi dụng, lách luật thì cần có biện pháp như thế nào thưa ông?

Luật sư Trần Đức Phượng: Quan điểm cá nhân, tôi cho rằng, thứ nhất là phải xem kỹ hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê với chủ đầu tư. Nếu chấp nhận nội dung đó thì khách hàng tự đặt ra các phương án giải quyết (tự quản lý từng căn hộ, chuyển nhượng cho người khác, 100% khách hàng cùng giao cho một doanh nghiệp) mà các hợp đồng đó thường không nêu ra. Rủi ro ở đây là các tình huống có thể xảy ra, mà, chủ đầu tư không đề cập tới tại hợp đồng. Nếu nói rõ thì không bán được hàng vì dự liệu trước thì khách hàng không phải chuyên sâu về pháp luật nên sẽ nảy sinh tâm lý lo sợ, không mua sản phẩm. Nên, việc phá vỡ cam kết lợi nhuận một phần là hệ quả từ quan điểm của chủ đầu tư.

Trên thực tế, vấn đề nào cũng được giải quyết, tuy nhiên, vấn đề thời gian giải quyết được là khác nhau. Một số trường hợp có thể tham khảo là một doanh nghiệp nào đó sẽ mua toàn bộ lại dự án để tự vận hành, tuy nhiên, khách hàng phải chịu thiệt trong thời gian chờ doanh nghiệp tìm đến và giá chuyển nhượng lại sẽ không như kỳ vọng trên thị trường.

Do đó, phía khách hàng phải tự nhận thức và phải tư duy khi tham gia vào mỗi ngành hàng có đặc điểm riêng, không thể đầu tư theo phong trào trong mỗi lĩnh vực như hiện nay.

PV: Trong thực tế, đã có tiền lệ nào áp dụng trường hợp bất khả kháng trong các giao dịch bất động sản chưa thưa luật sư? Và, có kinh nghiệm gì rút ra đối với điều khoản này?

Luật sư Trần Đức Phượng: Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trường hợp bất khả kháng, nhưng, thực tiễn trong soạn thảo, tư vấn về hợp đồng thì vừa thể hiện như quy định này nhưng áp dụng đưa ra quy định vào chiều sâu hơn là xử lý trường hợp các bên không thực hiện được nghĩa vụ do không cố ý vi phạm. Do gặp khó khăn nên trường hợp này không đưa ra quy định phạt mà áp dụng các giải pháp như: Giảm giá có thời hạn, thanh lý hợp đồng, chuyển nhượng cho bên thứ ba,… Phương án này được đánh giá là nhân văn hơn.

Đối với các giao dịch lớn, doanh nghiệp hoạt động thực và chuyên nghiệp thì các hợp đồng như hợp đồng thuê, hợp đồng hợp tác kinh doanh... thì luật sư soạn thảo văn bản thường phải dự liệu và đưa vào hợp đồng những sự việc có thể xảy ra và dự liệu tình huống xử lý theo nguyên tắc: Bên bị khó khăn được hỗ trợ, ít áp dụng chế tài phạt (chỉ áp dụng việc bồi thường chi phí phát sinh) và có hướng để họ giải quyết ít thiệt hại hơn (rút vốn, thanh lý hợp đồng,...).

Đã có trường hợp: Có án lệ của Tòa án nhân dân tối cao đối với giao dịch đặt cọc mà một bên không thực hiện được do trường hợp bất khả kháng mà bên cọc không thể cấp giấy chứng nhận để thực hiện việc mua bán. Do đó, bên nhận cọc chỉ trả tiền cọc mà không bị phạt trả gấp đôi tiền cọc. 

Với trường hợp dịch bệnh Covid-19 là bất khả kháng và rất nhiều doanh nghiệp muốn áp dụng điều khoản bất khả kháng để giảm thiểu khó khăn, thì có lẽ, vài tháng nữa sẽ có các bản án từ phía Tòa án. Còn hiện nay, do thời gian qua thực hiện giãn cách xã hội nên các vụ việc mới đang trong quá trình khiếu nại, gửi đơn lên Tòa án.

Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!