Thị trường ngấm đòn
Khảo sát mới đây của Công ty DKRA Vietnam cho thấy, trước tác động của dịch Covid-19, đất nền vẫn là kênh có lượng giao dịch ổn định hơn. Ghi nhận tại thị trường TP.HCM, thị trường đất nền có 2 dự án nổi bật mở bán tại khu Đông và khu Nam Thành phố, cung cấp ra thị trường khoảng 163 nền. Do nguồn cung đất nền tại thị trường trung tâm ngày càng khan hiếm nên sức tiêu thụ của cả 2 dự án mới đều ở mức tương đối tốt, đạt khoảng 73% trong giai đoạn dịch bệnh.
Trong khi đó, đối với thị trường đất nền vùng phụ cận lại khá trầm lắng. Dẫn chứng từ số liệu của DKRA Vietnam cho thấy, thị trường đất nền các tỉnh giáp ranh TP.HCM hai tháng đầu năm 2020 chỉ có khoảng 1.742 nền, giảm rất mạnh so với thời điểm 2 tháng cuối năm 2019. Cùng với việc nguồn cung dự án mới giảm, sức cầu của thị trường cũng khá thấp.
Cụ thể, tại Bình Dương hiện chỉ có 9 dự án mở bán với khoảng 451/992 nền được tiêu thụ; Bà Rịa - Vũng Tàu có 5 dự án mở bán với khoảng 115/325 nền được tiêu thụ; Đồng Nai có 2 dự án mở bán với khoảng 158/284 nền được tiêu thụ; Long An có 1 dự án mở bán với khoảng 16/141 nền được tiêu thụ.
Nguyên nhân được đơn vị này đưa ra là do mặt bằng giá bán ở nhiều khu vực đã tăng cao trong những năm trước đó, hiện cũng không giảm giá đáng kể trong giai đoạn dịch bệnh như kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư. Thời gian nghỉ Tết Âm lịch kéo dài, đồng thời tình hình dịch bệnh Covid-19 hiện nay khiến nhiều nhà đầu tư có xu hướng phòng thủ, nghe ngóng thị trường. Chưa kể, hiện tượng sốt đất cục bộ diễn ra vào cuối tháng 2 tại huyện Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) sau khi thông tin nghiên cứu lập quy hoạch 2 dự án khu đô thị kết hợp khu công nghiệp có diện tích hơn 800ha bị rò rỉ. Tuy nhiên, hiện tượng này chỉ diễn ra chủ yếu ở đất dân hộ lẻ và chỉ “sốt ảo” trong thời gian ngắn được cho là do bàn tay của “cò” khiến người mua thêm cảnh giác với đất nền vùng ven.
Tuy nhiên, theo các nhà môi giới chuyên nghiệp, tình trạng “dền dứ” này sẽ sớm qua đi khi dịch bệnh tại Việt Nam đang được kiểm soát tốt, trong khi các kênh đầu tư khác sẽ còn “ngấm đòn” suy thoái thì đất nền sẽ được nhiều người lựa chọn như một kênh đầu tư phòng thủ “mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”.
Còn theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quý I/2020 có khoảng 5.800 sản phẩm đất nền trên khắp cả nước được mở bán, chỉ đứng sau số lượng căn hộ chung cư. Sản phẩm đất nền vẫn đang là kênh đầu tư được ưa chuộng nhất trên thị trường.
Bên cạnh đất thổ cư thì xu hướng nhà đầu tư xuống tiền với đất nông nghiệp cũng hình thành vài năm trở lại đây. Các mảnh đất có diện tích từ 1.000 - 3.000m2 tại các khu vực có bán kính khoảng 100 - 200km so với TP.HCM vẫn có giao dịch trong mùa dịch. Và theo dự báo của đơn vị này, đất nền sẽ là loại hình bất động sản được quan tâm khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt.
Đất nền vẫn là kênh an toàn
Không nằm ngoài bối cảnh chịu tác động mạnh mẽ của dịch bệnh, song nếu so với các phân khúc khác như căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố… thì sự tác động này đối với đất nền chưa thực sự lớn. Tổng nguồn cung đất nền khởi sắc nhẹ, nhà đầu tư đã bắt đầu quay trở lại với thị trường này sau khoảng thời gian dài e ngại bởi những lùm xùm trước đó liên quan đến các dự án “ma” bị phanh phui.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường của Công ty DKRA Vietnam cho rằng, dù giao dịch giảm nhiều so với cùng kỳ nhưng xét về lâu dài thì đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưu ái hơn so với các loại hình khác.
“Loại hình đất nền sổ đỏ hoàn chỉnh, pháp lý đầy đủ phù hợp với tâm lý ăn chắc mặc bền của người Việt được ưu ái nhiều trong đại dịch. Vì vậy, dù trong thời điểm nào thì đây vẫn là loại hình đầu tư có hấp lực mạnh vì thanh khoản cao, thoát hàng dễ hơn so với các phân khúc khác trên thị trường”, ông Hoàng nói và phân tích thêm, đây cũng là loại hình có tốc độ tăng giá nhanh, nhất là khi hệ thống giao thông được đầu tư đồng bộ, đất nền vùng ven cũng phù hợp với đa số nhà đầu tư có vốn ít.
Nhìn nhận ở góc độ tích cực, ông Hoàng đánh giá đây chính là thời điểm để bất động sản về điểm cân bằng đúng với giá trị thực của nó sau một thời gian tăng giá mạnh. Số lượng người mua có giảm, tuy nhiên số lượng bất động sản giao dịch vẫn ở mức ổn định, đặc biệt là các dự án có vị trí đắc địa và hoàn chỉnh pháp lý.
Trong khi đó, ông Trần Hiền Phương, Tổng Giám đốc Seaholdings cho rằng, đất nền được xem là kênh đầu tư chắc chắn và ít có khả năng xuống giá dù thị trường có nhiều biến động.
Theo ông Phương, lúc thị trường gặp biến động, khó khăn, ít khi người ta nhắc đến yếu tố giảm giá ở phân khúc đất nền. Trong khi đó, các phân khúc khác có thể giảm giá để kích cầu.
“Vừa qua, chúng ta nghe nhiều thông tin về việc giảm giá, cắt lỗ, tuy nhiên đó chỉ là một vài cá nhân và không đại diện cho toàn thị trường. Song khi giảm giá thì có chăng cũng chỉ điều chỉnh nhẹ ở các trường hợp muốn bán gấp, chứ không có hiện tượng giảm giá đồng loạt”, ông Phương phân tích và nói thêm, so với phân khúc khác, nhu cầu mua đất nền của người dân vẫn cao hơn nên đôi khi nhà đầu tư vẫn có thể tự định giá theo diễn biến thị trường. Dù vậy, sau ảnh hưởng Covid-19, thị trường đất nền chắc chắn sẽ có sự sàng lọc. Tình trạng thổi giá, bán giá ảo, vẽ dự án “ma” sẽ có xu hướng giảm. Như vậy, việc đầu tư vào đất nền cũng sẽ an toàn hơn.
Còn theo nhận định của ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, dịch Covid-19 đã và sẽ còn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản rất lớn, không chỉ khó khăn cho chủ đầu tư mà cả những nhà đầu tư cá nhân, người mua nhà không đủ khả năng tài chính.
Trong thời gian dịch bệnh, giá bất động sản nhìn chung sẽ có xu hướng tiến gần nhất về giá trị thực. Vì vậy, đây sẽ là cơ hội tốt cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, chứ không dành cho các nhà đầu tư lướt sóng. Ông Quang cũng dự đoán phân khúc đất vườn, đất nền có đầy đủ pháp lý cũng sẽ là xu hướng sắp tới của nhiều nhà đầu tư trong thời điểm cuối và sau dịch.
Nhìn về dài hạn, ông Hoàng Kim Hoài, Giám đốc Công ty Phúc Điền Land phân tích, không phải đến bây giờ mà lịch sử của thị trường bất động sản đã trở thành minh chứng khi cứ sau mỗi lần trải qua các đợt dịch bệnh, khủng hoảng, thị trường bất động sản lại phục hồi mạnh mẽ và xác lập nên một một bằng giá mới cao hơn rất nhiều.
“Bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, USD luôn có nhiều biến động, thì bất động sản, trong đó đất nền vẫn luôn được xem là kênh đầu tư bảo toàn vốn. Vấn đề là xác định được khả năng trường vốn đến đâu để từ đó tìm ra phân khúc phù hợp để đầu tư”, ông Hoài nói và nhấn mạnh, giải pháp mà doanh nghiệp ưu tiên hiện nay tập trung vào phân khúc đất nền vùng ven có đầy đủ pháp lý, đáp ứng nhu cầu nhà ở và có cơ hội gia tăng giá trị cao.