Muôn kiểu thâu tóm đất “vàng”

Thanh tra Chính phủ vừa tiếp tục yêu cầu Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam (VNR) phải thu hồi 2 lô đất “vàng” sử dụng sai mục đích tại số 80 Lý Thường Kiệt và 22 Phan Bội Châu (Hà Nội) về cho Nhà nước sau 4 năm Kết luận thanh tra số 2222, năm 2016 của Tổng Thanh tra Chính phủ được ban hành.

Theo kết luận này, hai lô đất trên được Nhà nước cho Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam thuê và hết hạn từ năm 1996. Tuy nhiên, Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam vẫn góp vốn bằng quyền sử dụng hai lô đất trên với Công ty TNHH Hà Thành để thành lập Công ty TNHH Khách sạn thương mại Sài Gòn.

Thanh tra Chính phủ xác định Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam đã lợi dụng thủ tục góp vốn và thực hiện trái chủ trương để hợp thức hóa việc chuyển nhượng tài sản, cơ sở kinh doanh có giá trị lớn ra ngoài doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu.

Sau nhiều năm có kết luận thanh tra, 2 khu đất “vàng" vẫn im lìm ôm đất ngủ quên, rất lãng phí nguồn lực đất đai (Ảnh: Dân Trí.)

Trước đó, Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình cũng đã yêu cầu Bộ Văn hóa, Thể Thao và Du lịch thu hồi cổ phần đã bán cho Tổng Công ty Vận tải thủy (VIVASO) tại Hãng phim truyện Việt Nam (VFS).

Kết quả thanh tra công bố ngày 20/9/2018 nêu rõ, việc VFS ký các hợp đồng cho thuê nhà, đất tại 4 lô "đất vàng" ở Hà Nội và TP. HCM là sai mục đích, trái thẩm quyền. Cùng với đó là việc chọn lựa và bán cổ phần cho các nhà đầu tư chiến lược có nhiều vi phạm, thiếu sót; việc xác định giá trị thương hiệu của Công ty này cũng để xảy ra nhiều tồn tại, vi phạm. Cụ thể, Tổng Công ty Vận tải thủy (Vivaso) chỉ phải trả hơn 33 tỷ đồng để sở hữu 65% cổ phần và nắm giữ hàng ngàn mét vuông đất tại những vị trí đắc địa ở Hà Nội và TP.HCM mà Hãng phim đang thuê lại của Nhà nước.

Kết luận của Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra con số thất thoát Ngân sách Nhà nước lên tới hàng nghìn tỷ đồng liên quan tới việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, biến đất công thành đất dự án bất động sản mà không thông quá đấu giá. Với công thức phổ biến là cổ phần hóa, nhiều quỹ đất vàng đã “thay tên đổi chủ” và trở thành những khu chung cư cao tầng, trung tâm thương mại.

Câu chuyện 20 tòa chung cư mọc lên chen chúc trên tuyến đường chỉ dài 720m – Nguyễn Tuân là một điển hình. Oằn mình "gánh" hơn 6.000 căn hộ chung cư đã và đang mở bán, tuyến đường này đang trở thành điểm nóng về phát triển cao ốc và điểm đen về ùn tắc giao thông, quá tải hạ tầng.

Điều đáng nói, quỹ đất xây dựng chung cư dọc đường Nguyễn Tuân chủ yếu xuất phát từ các nhà máy cũ. Cụ thể, Dự án Gold Season vốn là phần đất của Công ty Dệt Mùa đông; Dự án Thống nhất Complex tiền thân là Nhà máy xe máy Thống Nhất; Dự án 90 Nguyễn Tuân cũng là khu đất Xí nghiệp xe buýt do Tổng Công ty vận tải Hà Nội quản lý.

Các dự án ở đây được quảng cáo có vị trí nằm tại quận Thanh Xuân, gần các trục đường lớn như vành đai 3, Nguyễn Trãi, Lê Văn Lương... để thu hút khách hàng. Trong khi đó, tiện ích nội khu, các sân chơi, khuôn viên hầu như không tìm thấy ở các dự án dọc đường Nguyễn Tuân. Các dự án hầu như chỉ là tòa nhà xây sát mặt đường, không có cảnh quan, thế nhưng vẫn được bán với giá cao ngất, khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2.

Nhiều phần đất của các cơ sở, nhà máy công nghiệp khác, sau khi di dời cũng nhanh chóng biến thành chung cư, nhà ở. Trong khi đó, theo quy hoạch năm 2008 của Thủ đô Hà Nội, khu đất các cơ sở, nhà máy gây ô nhiễm sẽ được quy hoạch làm các dịch vụ công cộng như trường học, công viên cây xanh, vườn hoa.

Theo các chuyên gia, khoản chênh lệch rất lớn giữa giá trị quyền sử dụng đất trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng, trước và sau khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, trước và sau khi bán tài sản Nhà nước có gắn với đất đai, trước và sau khi giao đất thực hiện dự án theo hình thức BT,... gây thất thoát rất lớn cho ngân sách, biến tài sản Nhà nước thành tài sản cá nhân hay một nhóm cá nhân, tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, hối lộ, lợi ích nhóm...

“Đúng là hiện nay đang tồn tại thực trạng đất công rơi vào tay của tư nhân hoặc người có tiền một cách dễ dàng, đơn giản. Đây không phải câu chuyện mới, những mảnh đất nằm ở vị trí đắc địa gọi là “đất vàng” luôn có giá trị “khổng lồ” nên sẽ có không ít người nhăm nhe.

Và rồi, bằng rất nhiều hình thức “chiếm dụng” hay “hợp pháp hóa” việc sở hữu mà những khu đất công đã rơi vào tay một số doanh nghiệp với giá bèo. Đầu tiên là mua cổ phần của doanh nghiệp Nhà nước khi đang tiến hành cổ phần hóa. Việc mua lại cổ phần doanh nghiệp không phải nhằm vào giá trị của doanh nghiệp, thực chất là nhằm vào giá trị của miếng đất ở những vị trí đắc địa mà doanh nghiệp đó đang sở hữu. Từ đó, nghiễm nhiên biến khu đất vàng này thành những dự án bất động sản chung cư, trung tâm thương mại, nhà ở cho thuê và thu được lợi nhuận “khủng”, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh phân tích.

Theo ông Thịnh, cũng những lợi ích quá lớn nên nhiều công ty, doanh nghiệp vốn chẳng liên quan gì đến ngành nghề của doanh nghiệp đang cổ phần hóa, thậm chí chẳng có hiểu biết gì cũng “nhảy” vào mua cổ phần. Hoặc họ tìm cách hợp tác, liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nhà nước để “hợp pháp hóa” toàn quyền sử dụng khu đất vàng.

“Một “mánh khóe” khác để có được những miếng đất vàng là thông qua các dự án BT (xây dựng – chuyển giao), hình thức sử dụng quỹ đất công, đất vàng làm đất đối ứng để đổi lấy cơ sở hạ tầng.

Điều quan trọng nhất là người ta biết một bộ phận cơ quan quản lý hiện thời đang không thực hiện nghiêm quy định của pháp luật trong công tác quản lý, đằng sau đó còn tồn tại lợi ích nhóm do đó họ cũng không mất nhiều công sức để “phục kích”, luồn lách cửa sau và lấy mảnh đất đó về tay mình”, vị chuyên gia nói thêm.

Hậu thu hồi, kịch bản cũ có lặp lại?

Việc thu hồi các khu đất công sử dụng sai mục đích như trên là vấn đề cấp thiết phải làm và phải thực hiện một cách quyết liệt, nhưng theo các chuyên gia, một câu chuyện khác cũng cần quan tâm đó là “số phận” của những miếng đất ấy hậu thu hồi sẽ ra sao? Những khu đất "vàng" liệu có được sử dụng theo quy hoạch và đúng mục đích, hay tiếp tục trở thành “miếng bánh thơm” khiến  đất công lại thành “của riêng”.

“Một khi đã thu hồi được các dự án sai phạm thì việc tìm “đáp án” cho "bài toán" đất đai sau khi thu hồi cũng là một vấn đề đáng bàn. Thành phố cũng phải xem xét là đất công thu được có phù hợp với định hướng phát triển của Thành phố hay không và sẽ sử dụng nó như thế nào theo lộ trình phát triển của đô thị. Còn nếu cứ thu về để đó, lại có một doanh nghiệp A, B thân quen lại “nhảy vào”, để xin phát triển một dự án nhà ở nào đó trái quy hoạch hoặc nếu không thì cũng bỏ hoang, sẽ tiếp tục lãng phí nguồn lực đất đai”, TS.KTS. Trương Văn Quảng, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam nhận định.

Theo ông Quảng, phát triển đô thị là cả một quá trình, nhu cầu đến đâu phát triển đến đó, sử dụng tài nguyên đất đai phải hợp lý, tiết kiệm nhưng hiệu quả. Điều quan trọng là cơ quan quản lý Nhà nước, những người có thẩm quyền luôn phải suy nghĩ đến tính công bằng, công khai, minh bạch trong công tác quản lý. Từ đó, đặt sự phát triển chung của xã hội lên hàng đầu. Bởi tài sản công, tài sản đất đai cũng chỉ có giới hạn.

Đất không thể tự “nở” ra nên cần phải xem xét, tính toán sử dụng như thế nào để có giá trị nhất cho cộng đồng. Và quan trọng hơn là để 50 - 100 năm nữa chúng ta vẫn còn cái để tận dụng, phát huy hiệu quả. Còn nếu chỉ vì những lợi ích trước mắt mà “tay không bắt giặc”, thực hiện giao khoán đất một cách vô tội vạ thì chỉ vài ba năm nữa quỹ đất ắt sẽ cạn kiệt, không còn gì để mà giao nữa.

Đâu đó còn lợi ích nhóm, còn có "sân sau cửa trước" thì vấn đề thất thoát đất công chỉ là bình cũ rượu mới, không thể giải quyết triệt để”, vị chuyên gia nói thêm.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way nhận định, để tránh tình trạng đất vàng rơi vào tay các vào doanh nghiệp thiếu năng lực hay loại trừ việc xuất hiện lợi ích nhóm, đòi hỏi việc chuyển giao khu đất vàng cho tư nhân cần được thực hiện một cách minh bạch. Việc thực hiện giao đất theo bất cứ hình thức nào cũng cần phải được đúng trình tự của việc đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất:

“Rõ ràng khi đất công mang đi góp vốn đầu tư với bên thứ ba thì tài sản đó không còn là tài sản công, theo đó bắt buộc phải thực hiện theo đúng trình tự bán tài sản công mới phù hợp”,

Vị luật sư nhấn mạnh, khi buộc phải chuyển giao các khu “đất vàng”, khu “đất kim cương” từ các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước cho tư nhân thì buộc phải thực hiện thủ tục đấu giá, đấu thầu. Theo đó, doanh nghiệp nào có năng lực, kinh nghiệm và trả giá cao nhất, có phương án triển khai hiệu quả, đồng bộ, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên thì mới có thể tiếp nhận khu đất.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh quỹ đất nội đô hạn hẹp, đặc biệt là quỹ đất dành cho phát triển không gian xanh, hạ tầng xã hội, việc thu hồi các dự án treo, sử dụng sai mục đích, thu hồi đất sau khi di dời nhà máy, trụ sở bộ, ngành... cần được thực hiện nghiêm túc. Hậu thu hồi, các khu đất phải được thực hiện đúng quy hoạch, ưu tiên dành cho phát triển không gian xanh thay vì nhồi nhét thêm cao ốc. Nếu không kiên quyết thực hiện đúng quy hoạch, dễ dàng để “con voi chui lọt lỗ kim” thì chắc chắn điệp khúc quá tải cao ốc nội đô sẽ tiếp tục lặp lại. Còn hậu quả của việc xâu xé “miếng bánh lợi ích” đó, người dân và đô thị sẽ phải nếm trải trong tương lai gần.