Theo báo cáo thị trường quý I/2020 của CBRE Việt Nam, sự bùng phát của dịch COVID-19 đã tạo ra một mảng tối cho nền kinh tế khu vực Châu Á-TBD trong những tháng đầu năm 2020 với những rủi ro ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển toàn cầu. Tuy nhiên, trong quý I/2020, mảng văn phòng vẫn chưa ghi nhận những động thái tiêu cực từ đại dịch COVID-19 này.
 |
Tính đến cuối thời điểm quý I/2020, thị trường văn phòng TP.HCM có thêm một nguồn cung hạng B mới là tòa nhà Friendship Tower tọa lạc tại đường Lê Duẩn, quận 1, có tổng diện tích cho thuê là 13.700m2. Với tòa nhà mới này, tổng nguồn cung thị trường văn phòng TP.HCM đạt 1.370.814m2. Tòa nhà Friendship Tower có mức giá chào thuê dao động từ 45-47 USD/m2/tháng và đã được lấp đầy 50% sau hơn 9 tháng chào thuê.
Trong quý I/2020, mức giá thuê trung bình văn phòng hạng A ghi nhận 44,6 USD/m2/tháng, giảm 1,2% so với quý trước và giảm 3,6% so với cùng kì năm trước. Việc giảm giá thuê này phần lớn là do ở một vài tòa nhà có khách thuê chuyển đi và chủ nhà giảm giá nhằm thu hút khách thuê mới lấp đầy diện tích trống.
Vì có thêm nguồn cung mới ở khu vực trung tâm và giá thuê cao hơn so với mặt bằng chung của phân khúc hạng B nên giá thuê trung bình của phân khúc này tăng lên 1,8% so với quý IV/2019 và tăng lên 7,4% so với cùng kì năm trước, tương đương 25,2 USD/m2/tháng.
Về tỷ lệ trống, trong quý vừa qua văn phòng hạng A ghi nhận 10,8%, tăng nhẹ 1,7% so với quý trước và 8,2% so với quý I/2019 do có vài khách thuê lớn chuyển ra khỏi một số tòa nhà hạng A vì chất lượng quản lý vận hành đi xuống. Hạng B cũng ghi nhận tỷ lệ trống ở mức 5,6%, tăng nhẹ 0,6% so với quý IV/2019 và 2,1% so với cùng kỳ năm trước do có nguồn cung mới.
 |
Tuy thị trường văn phòng không có nhiều ảnh hưởng tiêu cực trong quý I/2020 nhưng với diễn biến phức tạp của đại dịch COVID-19 ở Việt Nam cũng như nhiều quốc gia lớn trên thế giới, CBRE bắt đầu nhận thấy các khách thuê hiện hữu đã và đang thuyết phục chủ nhà cắt giảm giá thuê 15-20% nhằm hạn chế bớt nhưng khoản lỗ khi tình hình kinh doanh đang đi xuống.
Tại thị trường văn phòng TP.HCM, các chủ nhà hiện chưa có những biện pháp cắt giảm trực tiếp lên giá chào thuê nhưng cũng đang xem xét việc giảm giá trong thời gian ngắn hạn hoặc hoãn việc thu tiền thuê đến cuối kỳ cho các khách thuê có tình hình kinh doanh bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ dịch bệnh.
Ngoài ra, một số giao dịch đã bị tạm hoãn hoặc hủy vào cuối quý I/2020 do các khách thuê là công ty nước ngoài gặp khó khăn trong việc đi xem mặt bằng. Việc này có thể dẫn đến tình trạng thị trường khó hấp thụ được diện tích mới, đặc biệt là trong năm nay thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến sẽ có thêm hơn 70.000m2.
Do đó, tỷ lệ trống của thị trường vẫn sẽ tăng cho dù dịch bệnh có kết thúc sớm hay muộn. Nếu tình hình đại dịch có thể được khống chế trước tháng 6/2020 thì tỷ lệ trống chỉ tăng lên từ 7-14%. Nếu đại dịch COVID-19 được kiểm soát muộn nhất là tháng 9/2020, tỉ lệ trống trung bình của thị trường văn phòng có thể tăng lên đến 14-16%.
Về tốc độ tăng giá thuê, trước khi COVID-19 bùng phát, thị trường văn phòng TP.HCM được dự đoán có nhiều triển vọng tăng giá trong năm 2020. Trong quý I/2020, thị trường chưa nhận thấy ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch lên giá thuê. Nếu COVID-19 được ngăn chặn trong hai quý đầu của năm 2020, mức tăng trưởng giá thuê của thị trường TP.HCM vẫn có thể duy trì ở mức tích cực. CBRE cũng dự báo chủ nhà sẽ đưa ra các ưu đãi nhiều hơn để thu hút khách thuê mới, nhằm bù đắp cho việc thu hẹp mặt bằng từ các khác thuê hiện tại.
 |
Tuy nhiên, nếu COVID-19 được kiểm soát muộn nhất vào tháng 9/2020 thì dự báo xấu nhất của CBRE là giá thuê sẽ giảm từ 8% đến 10%, trong trường hợp các công ty tiếp tục chịu thua lỗ và buộc phải yêu cầu chủ nhà giảm giá thuê.
Nhìn về mặt tích cực, đại dịch COVID-19 là cơ hội cho các không gian làm việc linh hoạt cũng như các tòa nhà văn phòng khu vực ngoài trung tâm được quan tâm nhiều hơn. Các khách thuê sẽ dần nhận ra sự quan trọng của điều khoản thuê linh hoạt trước những thay đổi bất ngờ, khi mà họ buộc phải thu hẹp hoặc đóng mặt bằng thuê mà không phải chịu chi phí đầu tư quá lớn. Ngoài ra, khách thuê lớn cũng sẽ thấy việc tập trung nhân lực tại một văn phòng duy nhất có thể gây cản trở cho hoạt động công ty nếu như trong tình huống cần di tản ra khỏi văn phòng.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam nhận xét: “Sau đại dịch COVID-19, thị trường văn phòng có thể được định hình lại từ các xu hướng mới. Khách thuê có thể sẽ đề cao các phương pháp làm việc linh hoạt hơn như thuê các không gian làm việc chung hoặc phân bổ nhân lực ra nhiều văn phòng tại nhiều khu vực khác nhau trên địa bàn TP.HCM. Thêm vào đó các khách thuê cũng bắt đầu quan tâm hơn về yếu tố sức khỏe của nhân viên thông qua việc lựa chọn các mặt bằng văn phòng ở những tòa nhà có chất lượng cao thay vì chỉ quan tâm đến việc tiết kiệm chi phí như trước đây”.