Thị trường bất động sản bên cạnh các dự án tốt cũng có nhiều dự án có vấn đề, chẳng hạn như: dự án thi công chậm chạp, dự án kém chất lượng, thậm chí có dự án chủ đầu tư còn đăng bán một căn hộ cho nhiều khách hàng... Do đó, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán, khách hàng cần xem xét thật kỹ nhiều vấn đề để không bị vướng vào những dự án xấu.
Cách nhận diện những dự án bất động sản có vấn đề mà nhà đầu tư và khách mua để ở nên biết
Thứ nhất, thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, nhà đầu tư cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không.
Thứ hai, xem xét dự án đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở); thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng; và một số điều kiện đặc thù khác: bảo lãnh tài chính, giải chấp. Đây là những chứng thư cần thiết nếu nhà đầu tư mua bất động sản đó để ở hoặc có ý định bán dự án, căn hộ, đất đó cho người thứ ba.
 |
| Làm thế nào để nhận diện bất động sản có vấn đề? |
Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án cho khách hàng nắm
Thứ ba, cần xem xét tính minh bạch thông tin của dự án. Theo quy định của pháp luật thì tất cả các chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên trang điện tử của mình hoặc trụ sở của ban quản lý dự án, hoặc tại sàn giao dịch đó. Nhà đầu tư có quyền kiểm tra và hỏi họ. Vì thế, các nhà đầu tư không nên ngại ngần xem xét và đòi hỏi các chứng thư trước khi đặt bút ký hợp đồng mua nhà.
Trên thực tế, hiện thị trường bất động sản đang hình thành rất loại hình dự án. Trong đó, có hai dự án đang được các chủ đầu tư phát triển mạnh là dự án văn phòng và dự án nghĩ dưỡng cao cấp. Cả hai dự án này vẫn bán những căn hộ để ở đi kèm. Thế nhưng, rất nhiều nhà đầu tư chỉ thấy những điều tốt đẹp như tiện ích, vị trí mà dự án đó đem lại và được chủ đầu tư “vẽ” ra, thế nhưng lại quên mất việc kiểm tra tính pháp lý dự án được sử dụng vĩnh viễn hay chỉ trong vòng 30 – 50 năm. Đây là điều rất thiệt thòi nếu nhà đầu tư không xem xét kỹ vì chưa có khung pháp lý nào cũ thể cho hai loại hình trên.
Thứ tư, nên kiểm tra đơn vị bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh các dự án bất động sản là ai. Đơn vị đó sẽ có trách nhiệm quyền và nghĩa vụ trong trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm về một vấn đề nào đấy, gây ảnh hưởng đến tiến độ hay chất lượng dự án, công trình.
Thứ năm, nên đọ giá dự án thông qua việc hỏi các chuyên gia bất động sản để tránh mua đắt, bán rẻ so với những dự án có chất lượng công trình và vị trí tương đương.
Thứ sáu, kiểm tra tất cả các khoản trong hợp đồng mua bán bất động sản đó. Đồng thời, nên kiểm tra chủ thể ký hợp đồng với nhà đầu tư là ai, họ có đủ tư cách, đủ thẩm quyền để ký hợp đồng với mình hay không. Tránh tình trạng các chủ đầu tư gán căn hộ cho các nhà thầu thứ cấp, sau đó các nhà thầu này tiếp tục bán cho người khác để thu hồi vốn. Bởi theo quy định kinh doanh bất động sản hiện nay, chỉ có chủ đầu tư mới đủ tư cách và thẩm quyền để ký hợp đồng mua bán bất động sản với người mua mà thôi.
Thứ bảy, cần lưu ý về việc quản lý vận hành nhà chung cư. Bởi trước đây, vào năm 2005, quy định chưa có chặt chẽ về vấn đề đó dẫn đến nhiều vụ án xảy ra và kéo theo đến bây giờ như việc vận hành, quản lý nhà chung cư, phí bảo trì chung cư…
Trước khi đặt bút ký hợp đồng mua dự án hình thành trong tương lai, bạn nên xem xét kỹ lịch sử của chủ đầu tư dự án đó
Thứ tám, nên tìm những chủ đầu tư lớn, uy tín và minh bạch để đầu tư, vì hiện nay, chỉ có những chủ đầu tư như thế mới có năng lực để tạo nên sự thành công của dự án.
Cuối cùng bạn nên tìm các chuyên gia bất động sản, đặc biệt là các luật sư có hiểu biết về bất động sản để hỏi về những điều khoản của các hợp đồng mua bán nhà đã đúng hay chưa, có điều khoản nào mập mờ gây bất lợi cho người mua nhà hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc nếu gặp dự án có vấn đề, dẫn đến tranh chấp, kiện tụng.