TPHCM đã chọn ý tưởng quy hoạch quận 2, 9 và Thủ Đức thành khu đô thị sáng tạo phía Đông có chức năng trọng điểm về tài chính, khoa học, giáo dục… Vì thế, TPHCM đang xây dựng những chiến lược đầu tư mạng lười hạ tầng giao thông quy mô khá lớn, kết nối liên vùng thông suốt. Để có thể nhanh chóng triển khai kế hoạch này, TPHCM đang kiến nghị những cơ chế đặc thù để thu hút đầu tư và nhân tài cho khu khu đô thị sáng tạo.
Tại khu đô thị sáng tạo này, TP.HCM sẽ xây dựng những khu chức năng chính như: Trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm: Hạ tầng giao thông sẽ ưu tiên người đi bộ và tàu điện ngầm kết nối tất cả khu vực quan trọng. Lối đi ở bờ sông và sân các nhà thờ kết nối đường phố, thông suốt cho các hoạt động nghệ thuật, văn hóa, mua sắm. Đơn vị này cũng nhấn mạnh rằng TPHCM phải đặt việc đầu tư mang lưới hạ tầng giao thông kết nối quy mô lớn với khu trung tâm hiện hữu và hướng đến liên kết vùng để phù hợp với chiến lược triển khai mở rộng vùng đô thị trong tương lai.
Các nhà đầu tư cũng cho rằng chính vì những cơ hội to lớn này, trong năm 2020, khu Đông sẽ là tâm điểm dẫn dắt thị trường bất động sản TP.HCM. Bởi khu vực này vẫn còn nhiều dư địa phát triển và sở hữu đầy đủ các yếu tố kích cầu thị trường bất động sản đi lên. Hạ tầng giao thông, dịch vụ công ích và hàng loạt khu đô thị mới với nguồn vốn đầu tư lớn đã và đang dần hiện hữu tạo niềm tin rất lớn với các nhà đầu tư.
Với TPHCM, quận 1 là khu trung tâm, thì:
- Khu Bắc là khu Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp.
- Khu Tây là khu Tân Phú, Bình Tân, Quận 6, Q8.
- Khu Nam là khu Q7, Nhà Bè.
- Còn khu Đông là Q2, Q9 và Thủ Đức
Theo địa hình, Khu Bắc và Khu Tây cao, và không bị ngăn cách bởi sông, còn khu Nam, và đặc biệt khu Đông thì bị ngăn cách quận 1 bởi Sông Sài Gòn.
Chính vì lẽ đó, khu Bắc với Tây dân cư phát triển nhanh hơn và tạm gọi đó là khu cũ, ở khu này đa số nhà phố, nhà riêng, có một vài dự án chung cư, nhưng cũng không có quy mô lớn lắm, vì đất chung cư ở những khu vực này thường do được chuyển đổi từ nhà xưởng lên. Khu Đông và Nam thì khác, vì thế đất trũng, nên dân cư tự phát ít, và có nhiều dự án Bất đông sản mọc lên nơi đây.
Nói về quy hoạch, nhiều người cho rằng quy hoạch ở Việt Nam đa số nát, lý do thì do manh mún, mỗi cty làm 1 khoảnh nhỏ, và thường thì các công ty làm trước khi có quy hoạch 1/2000, nên đôi khi hạ tầng không đồng bộ, chả đâu vào đâu. Nói thế, dù khu Đông quy hoạch có nát thì cũng may mắn là có quy hoạch, còn khu Bắc và Tây thì không có quy hoạch luôn chứ được nát đã may.
Vùng đất phía Đông là vùng đất của dự án, đi đâu cũng đụng dự án. Mà dự án thì có đặc điểm là xây nhà theo mẫu và có khoảng lùi, thế nên diện tích trung bình mỗi lô cao. Có một đặc điểm khác nữa là ở Khu Đông, mật độ dân cư thấp, vì thời xưa, khi các Doanh nghiệp làm dự án, họ bán cho những người có tiền, mà đặc điểm người có tiền thì không thiếu chỗ ở, do đó họ mua đất chỉ để dành chứ không phải để ở. Theo thời gian, dù có dân cư tràn về qua các căn hộ chung cư, nhưng nhà phố vẫn rất ít, ví nhìn chung những người sở hữu đất vẫn không có nhu cầu ở.
Một phần lý do là vì diện tích mỗi lô đất to quá, nên dù đơn giá thấp thì tổng giá trị vẫn cao, cái này cũng bởi thời xưa các dự án thiết kế dạng biệt thự vườn, làm nhà nghỉ dưỡng cho các đại gia là chính. Mà đại gia thì nhìn chung là tầng lớp hưởng thụ, họ không thích đến sống ở một nơi tiện ích chưa đầy đủ và mật độ dân cư chưa cao.
Dân Khu Đông, đặc biệt quận 9 được phân chia thành 2 nhóm rõ rệt:
- Nhóm 1 là những người sống ở đây xưa nay, họ sống dọc đường Nguyễn Duy Trinh, Lã Xuân Oai, Đỗ Xuân Hợp. Đặc điểm của nhóm này là sống ở đây lâu đời, có miếng đất to, nhưng thu nhập thấp.
- Nhóm 2 là nhóm dân số trẻ, tri thức, có tiền nhưng không đủ để mua căn hộ ở trung tâm, đành dạt về đây, ở xa một chút nhưng mà được cái vừa túi tiền.
Còn dân nhà giàu, họ chưa về đây, vì chưa có nhiều tiện ích, và dân trí xung quanh phần lớn cũng không cùng “đẳng cấp”. Đó là lý do nhiều khu nhà đắt nhưng ít người ở. Nhưng khoảng 1 năm đổi lại đây, khu vực này trở nên nhộn nhịp hơn, vì các tuyền đường mới mở, và cả các khu dân cư sang trọng thiết kế cũng đẹp, môi trường sống thoáng, một căn biệt thự mấy trăm mét vuông xe ô tô đậu ngoài đường trong khu biệt lập chỉ bằng 1 căn nhà phố trung bình nhỏ ở khu Bắc, Tây.
Khu Đông vẫn luôn nhộn nhịp trong mấy năm nay, bởi vì khu này còn có quỹ đất. Giao thông thuận lợi hơn khu Nam, và đất thì nhiều hơn tất cả các khu khác. Thế nên nếu các khu khác không còn gì để bán thì khu Đông vẫn có. Nhưng nói gì thì nói, dân cư cũng chỉ ở đến VĐ2, vì từ đây vẫn có thể đi làm được ở Q1, xa hơn thì quá 75p để đi làm, mà 75p là thời gian con người có thể đi làm mà không thấy quá xa, hơn 75p thì cảm giác sẽ quá xa (cái này nghiên cứu ở đâu đó không nhớ).
Khu Đông không hề có công ty lớn, muốn đi làm thì phải vượt sông Sài Gòn, chính vì thế nên chỉ ở được đến VĐ2 là hết mức. Nhưng, mọi thứ đang bắt đầu thay đổi, khi chuỗi văn phòng ở Thủ Thiêm hoạt động, người ta sẽ rút ngắn được 10p đi làm, và họ sẽ ở xa thêm được 10p chạy xe. Rồi chuỗi cửa hàng sang trọng dọc đường Song Hanh cao tốc xuất hiện và đặc biệt, Tổ hợp Sài Gòn Sport City, nơi được mệnh danh là Trung Tâm Q2 xuất hiện thì lúc này người ta có thể ở tận khu Đông Tăng Long hoặc xa hơn.
Vinhomes Grand Park, bản thân nó đủ sức tự nuôi sống nó, biến thành một trung tâm kiểu nhưng Phú Mỹ Hưng ở Khu Nam với điều kiện phải có đường kết nối như Nguyễn Văn Linh. Tiếc rằng, theo quan sát tình hình hiện tại, thì VĐ3, con đường được cho là sẽ như đường Nguyển Văn Linh sẽ còn lâu mới thực hiện được. PMH làm đường Nguyển Văn Linh trước khi làm khu Phú Mỹ Hưng, còn Vingroup thì ngược lại. Thế nên nếu Vin có xây dựng hiện đại tới đâu thì cũng dễ biến thành ốc đảo vì không có giao thông kết nối.
Long Phước, thì đang khá là xa, và hiện nay thì chưa thấy được tiềm năng lắm. Nếu pháp lý ổn, có lẽ Đông Tăng Long là khu có tiềm năng. Còn Vin Grand Park, quan trọng là Mr Vượng thực hiện như thế nào? Làm hẳn đường VĐ3 nối vào cao tốc như PMH đã làm với NVL hay để Vin như 1 cái ốc đảo và chỉ người trong đó tự sinh hoạt với nhau?
Giá của khu Đông nhìn chung vẫn còn rẻ so với tiềm năng, sẽ tăng giá nhanh hơn các khu khác vì vị thế đặc biệt của nó.
Nguồn: Duc Le/ Review Bất động sản TPHCM
Theo vietnampropertyforum.vn
