Chưa bao giờ doanh nghiệp bất động sản rơi vào trạng thái khó khăn như hiện tại khi phần lớn dự án ngưng trệ vì pháp lý, thanh khoản yếu ớt, lượng tiền mặt cạn kiệt, kênh huy động vốn bị siết lại… Dịch bệnh vẫn chưa biết khi nào qua đi, vậy doanh nghiệp sẽ “chịu đựng” được bao lâu trong tình cảnh “thập diện mai phục” như hiện nay?
 |
| Chu kỳ khủng hoảng 2008 liệu có lặp lại với thị trường bất động sản. Ảnh minh họa: Thành Hoa |
Chống dịch với một “cơ thể yếu ớt”
Các doanh nghiệp bất động sản vừa trải qua một năm 2019 hết sức khó khăn về thanh khoản khi thị trường đang nằm ở cuối chu kỳ tăng trưởng. Bước vào năm 2020, thị trường này vốn dĩ đã yếu ớt lại bị dịch bệnh tấn công. Nhiều người đã bắt đầu mường tượng chu kỳ khủng hoảng 2008 có thể lặp lại.
Trong báo cáo vừa công bố, Công ty nghiên cứu thị trường CBRE nhìn nhận, tài sản thương mại, khách sạn, dự án nhà ở và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đều chịu tổn thất khi Covid-19 diễn biến phức tạp.
Theo đơn vị này, Covid-19 đã tạo ra những mảng tối cho nền kinh tế khu vực châu Á Thái Bình Dương và toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Đơn vị này đã thống kê lại những loại hình bất động sản đang chịu tác động tiêu cực và phát sinh rủi ro do dịch bệnh trong hơn 2 tháng qua. Diễn biến của dịch ở Việt Nam lại tiếp tục được đẩy lên một cao trào mới thì doanh nghiệp sẽ phải nới rộng “biên độ chịu đựng” của mình có thể đến hết quí 2.
Cũng với nhận định tương tự, Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Tư vấn, Savills TPHCM nhận định, dịch Covid-19 làm suy yếu những triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam, gây tổn thất tới mọi loại hình sản phẩm. Phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nhất là bán lẻ và nghỉ dưỡng, sau đó tới văn phòng và bất động sản công nghiệp. Thị trường nhà ở cũng không hề được “miễn dịch” bởi đại dịch này.
Từ sau Tết Nguyên đán đến đầu tháng 3, nhiều chủ đầu tư và cả những công ty môi giới buộc phải tạm hoãn lại các hoạt động mở bán dự án vì tâm lý tránh tụ tập đông người, hạn chế các sự kiện trong lúc dịch bệnh bùng phát.
“Một khi dịch bệnh được khống chế, khả năng các chủ đầu tư sẽ đẩy sản phẩm ra cùng lúc, điều này dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt về thị phần để tìm kiếm đầu ra trong nửa cuối năm 2020. Hiện nay các nhà đầu tư vào kênh này cũng có tâm lý chờ đợi và dè chừng hơn trong các quyết định đầu tư của mình khiến cho không khí thị trường ảm đạm”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận, Nghiên cứu thị trường của CBRE đưa ra nhận định.
Cũng không thể chờ được đến khi nguồn cung cuối năm được đẩy ra, vừa qua Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam công bố thông tin, hơn 300 sàn giao dịch bất động sản đóng cửa vì chủ đầu tư không mở bán sản phẩm. Cùng với đó, khoảng 500 sàn giao dịch phải tạm dừng hoạt động một phần. Đây là những sàn vẫn còn hàng để bán do vẫn còn hợp đồng bán hàng đã ký kết với chủ đầu tư.
Hiện nay, tình trạng trả mặt bằng kinh doanh đã diễn ra ở rất nhiều thành phố lớn do tác động của Covid-19 trong những tháng đầu năm. Một số khách tại các trung tâm thương mại đang cố gắng thuyết phục chủ nhà cắt giảm giá thuê xuống 50% hoặc miễn phí tiền thuê trong giai đoạn dịch bệnh diễn biến phức tạp. Nhiều chủ tài sản cũng chủ động giảm 20-40% giá thuê cho đối tác.
Theo ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư của Công ty chứng khoán Maybank Kim Eng Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản vừa trải qua 2 năm lao đao với thanh khoản cực thấp. Đến nay, tiếp tục với khó khăn khách quan như dịch Covid-19 có thể đẩy phần nhiều doanh nghiệp đi đến giới hạn “chịu đựng” cuối cùng.
“Căn cứ vào lượng phát hành trái phiếu, hàng tồn kho và tính thanh khoản của thị trường cho thấy nhiều doanh nghiệp đã phải “gồng mình” trong một thời gian dài. Lượng tiền mặt trong doanh nghiệp đang cạn dần, chi phí ngày một tăng, kênh huy đông vốn đang dần siết lại, nếu thị trường vẫn trong trạng thái “đứng hình” như hiện tại thì nguy cơ đổ vỡ sẽ rất cao”, ông Khánh chia sẻ.
Tồn kho bao vây, lượng tiền mặt cạn dần
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã đưa ra hàng loạt số liệu dẫn chứng về tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.
Theo Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện TPHCM có khoảng 15.000 doanh nghiệp bất động sản, chiếm 3,6% tổng số doanh nghiệp trên toàn địa bàn nhưng đóng góp đến hơn 80% vốn đăng ký đầu tư vào khu vực kinh tế tư nhân.
Với vị thế quan trọng trong nền kinh tế, song, cái khó của thị trường bất động sản thành phố hai năm gần đây ngày càng khắc nghiệt. Tỷ trọng đóng góp GRDP (tổng sản phẩm trên địa bàn) giai đoạn 2015-2019 thấp nhất trong 9 ngành dịch vụ chủ yếu của thành phố.
Đỉnh điểm vào năm 2019, nguồn cung bất động sản giảm mạnh so với năm liền kề. Toàn thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, (giảm 24 dự án), 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư (giảm 64 dự án), 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới và 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn (giảm 30 dự án).
Trước tình hình khó khăn chung của thị trường, Chủ tịch HoREA cho biết phần lớn lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản đều sụt giảm, thậm chí một số doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất thanh khoản vì bị chôn vốn.
 |
| Nguồn: Báo cáo tài chính doanh nghiệp |
Thực tế đối với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, có khá nhiều doanh nghiệp ghi nhận lãi trong năm 2019 nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh chính mà đến từ các hoạt động khác như thanh lí khoản đầu tư, chuyển nhượng cổ phần, dự án cho các bên liên quan khác…
Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp dù báo lãi hàng ngàn tỉ đồng nhưng dòng tiền trong năm rơi vào trạng thái âm như Đất Xanh, LDG Group, Quốc Cường Gia Lai…
Thậm chí, một doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhất nhì TPHCM đứng trước tình trạng mất thanh khoản đã phải gửi đơn đến Bộ Xây dựng xin được tiếp tục triển khai dự án.
Thực trạng này không phải câu chuyện riêng của doanh nghiệp nào mà là mối lo chung của toàn thị trường. Cuối tháng 2 vừa qua, có 19 doanh nghiệp địa ốc đã gửi văn bản đến UBND TPHCM trình bày những khó khăn trong quá trình thực hiện dự án và chủ động đề xuất phương án tháo gỡ.
Báo cáo của HoREA đã chỉ ra một điều đáng quan ngại hiện nay là giá trị hàng tồn kho. Tính đến cuối năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tồn kho 223.474 tỉ đồng, tăng mạnh 38% so với đầu năm.
Theo ông Lê Hoàng Châu, hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, hàng tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế nếu đó là thành phẩm (như do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay…). Cũng có trường hợp hàng tồn kho là thành phẩm nhưng không bán được hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.
Một khó khăn dễ nhận thấy nữa là lượng tiền mặt trong doanh nghiệp đang cạn dần. Để tìm vốn, thời gian qua, doanh nghiệp bất động sản hoạt động sôi nổi trên thị trường trái phiếu để huy động. Tuy nhiên kênh này đang có nguy cơ siết lại vì rủi ro lớn. Mặt khác, tỷ lệ huy động vốn thành công đang rất thấp, doanh nghiệp nào huy động được thì cũng phải trả mức lãi suất rất cao.
Trong khi đó, với các doanh nghiệp niêm yết thì đang đối mặt với sự sụt giảm sâu của thị trường chứng khoán, huy động vốn trên sàn cũng không còn hiệu quả. Thậm chí nhiều doanh nghiệp cũng phải mất chi phí mua vào cổ phiếu quỹ để giữ giá cho các khoản thế chấp cổ phiếu nhằm vay nợ trước đó.
Trở lại với tình hình kinh doanh thực tế của doanh nghiệp, tỷ lệ thanh khoản trên thị trường bất động sản cũng đang rất thấp khi lượng giao dịch thành công chỉ khoảng 2%. Dịch bệnh vẫn chưa biết khi nào qua đi, vậy doanh nghiệp sẽ “chịu đựng” được bao lâu trong tình cảnh “thập diện mai phục” như hiện nay.