Quyết định 60 về tách thửa của UBND TP.HCM đã ban hành từ ngày 5/12/2017 và có hiệu lực từ đầu năm 2018, nhưng đến nay đã bộc lộ nhiều bất cập.
Quyết định 60 gây nhiều khó khăn cho người dân có nhu cầu tách thửa. Ảnh: Đình Sơn
Điều đó dẫn đến nơi thì lợi dụng phân lô bán nền tràn lan, nơi thì người dân bị hạn chế quyền sử dụng đất.
Đất công viên, đất giao thông... cũng bị phân lô rao bán
Thời gian qua, hàng trăm khách hàng liên tục tố cáo Công ty Thiên Ân Phát của bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc lừa đảo bán đất phân lô “ma” tại các dự án Bưng Ông Thòn 2, Nguyễn Xiển 1, 2, 3 (Q.9, TP.HCM)…
Theo bà Trần Thị Phương, một khách hàng mua nền đất tại khu phân lô Nguyễn Xiển 3, khoảng cuối năm 2018 bà ký hợp đồng mua lô đất C24, với tổng số tiền hơn 2,4 tỷ đồng do Công ty Thiên Ân Phát làm chủ dự án và bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc là người đại diện. Ngay sau khi ký hợp đồng, bà đã đóng hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay Công ty Thiên Ân Phát không giao nền theo cam kết.
Không những vậy, bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc tìm nhiều cách né tránh, hứa hẹn, cam kết để kéo dài thời gian, không giao đất cũng như không trả tiền lại cho bà theo đúng như hợp đồng đã thỏa thuận. Không chỉ vậy, chủ đầu tư còn đem lô đất của bà bán cho người khác.
Nhiều khách hàng mua nền đất tại khu phân lô Bưng Ông Thòn 2, Nguyễn Xiển 1, 2 cũng tố cáo Công ty Thiên Ân Phát và bà Hạnh Phúc đến Công an TP.HCM, Bộ Công an hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản khi các dự án mà công ty này vẽ ra chưa được bất kỳ cơ quan chức năng nào phê duyệt kết nối hạ tầng, phân lô, tách thửa.
Tương tự, UBND Q.12 (TP.HCM) đã phát đi hàng loạt thông báo cảnh báo tình hình vi phạm trong hoạt động xây dựng, tình trạng san lấp, đầu tư hạ tầng trái phép trên đất nông nghiệp, sử dụng đất không đúng mục đính ghi trên sổ đỏ để phân lô bán đất ảo. Chỉ tính riêng trên địa bàn P.Thạnh Xuân (Q.12) đã có khoảng 10 khu đất phân lô trái phép được các đối tượng rao bán nền tràn lan.
Điển hình như tại thửa đất 408, tờ bản đồ số 62 đã được UBND Q.12 cấp sổ đỏ cho ông Dương Công Kiên và bà Mai Phương Mai sử dụng vào mục đích làm phòng thí nghiệm nuôi cấy mô thực vật và nghiên cứu khoa học. Khu đất này được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm, thời hạn sử dụng đất đến ngày 20/7/2027. Tuy nhiên hiện nay, thửa đất này đang được một số đối tượng tự ý phân lô và được Công ty TNHH phát triển nhà ở Nabla Land rao bán đất nền.
Hay tại thửa đất số 38, tờ bản đồ số 6 dù nằm trong quy hoạch đất công trình công cộng cấp TP và đất giao thông nhưng cũng được rao bán khắp nơi. Chính quyền địa phương còn phát hiện, khu đất trên đã có đường bê tông xi măng, lắp đặt cống thoát nước và hố ga trái phép.
Theo một lãnh đạo UBND P.Thạnh Xuân, các khu đất này đều không đủ điều kiện giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất ở, cấp giấy phép xây dựng và tách thửa. Chính vì vậy, hạng mục xây dựng mới trên các khu đất này là xây dựng không phép, việc bán các lô đất cũng vi phạm pháp luật.
Quyết định 60 “đá” luật
Ngược lại, tại nhiều địa phương, dù Quyết định 60 đã ban hành nhưng chính quyền lại không tiến hành các thủ tục cho tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất của người dân.
Điển hình như ở H.Hóc Môn (TP.HCM), thời gian qua chính quyền nơi đây không thực hiện các thủ tục pháp lý đối với 1.392 hồ sơ đã chuyển mục đích sử dụng đất từ 500 m2 trở lên và 137 phương án hạ tầng kỹ thuật đã được các lãnh đạo trước phê duyệt khiến người dân khiếu kiện lên UBND TP.HCM. UBND TP đã thanh tra hơn 3 năm nhưng vẫn chưa có kết luận giải quyết. Một số nơi giải quyết, nhưng số lượng hạn chế.
Văn phòng luật sư Tâm Pháp Quyền cho rằng UBND TP chỉ có thẩm quyền quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất mà công dân được quyền tách thửa, chứ không thể dựa vào quy hoạch mà ngăn cản, cấm đoán quyền tách thửa hợp pháp của công dân đã được pháp luật quy định, trừ những trường hợp luật có quy định cấm tách thửa.
Trong khi đó, Quyết định 60 phân đất thành nhiều loại gắn với quy hoạch như: đất ở thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, đất chỉnh trang, đất dân cư xây dựng mới… là trái với quy định của luật Đất đai. Luật Đất đai chỉ chia đất ở thành 2 loại là đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Lãnh đạo Sở Tư pháp TP.HCM cũng nói rằng trong Quyết định 60 quy định quy hoạch đất ở xây dựng mới và quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) thì không được tách thửa. Tuy nhiên qua rà soát các quy định của pháp luật liên quan đến quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của TP.HCM đều không có sử dụng thuật ngữ quy hoạch xây dựng mới, quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp.
Như vậy, việc Quyết định 60 đưa ra khái niệm các loại đất này đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất, không phù hợp với luật Đất đai 2013 và Nghị định 01 khi quy định các trường hợp không được tách thửa.
Trong khi đó, Quyết định 60 giao UBND quận, huyện căn cứ quy định về quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn của các sở, ngành để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện đấu nối hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch trong quá trình tách thửa. Tuy nhiên, việc quy định trên và thực tiễn hướng dẫn của các sở, ngành thiếu và chậm dẫn đến sự chưa thống nhất đồng bộ, có dấu hiệu phát sinh thủ tục hành chính.
Bỏ quy định tách thửa với từng loại đất
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, Quyết định 60 ban hành dựa trên Nghị định 01 của Chính phủ. Tuy nhiên, Quyết định 60 có bất cập bởi có đất dân cư xây dựng mới, đất chỉnh trang đô thị nên các địa phương thực hiện rất khó khi luật Đất đai không quy định hai loại đất này, trong khi đó các địa phương khi giải quyết hồ sơ tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân đều phải căn cứ theo luật Đất Đai, bởi luật là cơ sở pháp lý cao nhất.
Chính vì vậy, HoREA mới đây có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Tài nguyên - Môi trường đề nghị xem xét bãi bỏ quy định cho phép tách thửa đối với từng loại đất, không để bị lợi dụng nhằm thực hiện phân lô bán nền tràn lan, trái pháp luật. Bởi trước năm 2019, đã có địa phương cho phép tách thửa đất nông nghiệp, mặc dù luật Đất đai 2003 và luật Đất đai 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị.
Nhưng, tại khoản 31 điều 2 Nghị định 01 đã bổ sung điều 43d vào Nghị định 43 lại quy định: “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”. Quy định này đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.
“Đề nghị Chính phủ xem xét, bãi bỏ quy định tại khoản 31 điều 2 Nghị định 01 của Chính phủ về việc “Bổ sung điều 43d” vào Nghị định 43 đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có đất nông nghiệp, vì không phù hợp với luật Đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát. Trong thời gian tới HoREA cũng sẽ có những kiến nghị sửa đổi Quyết định 60 để hỗ trợ người dân trong việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất”, ông Châu cho hay.