Mô hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất đang được nhiều doanh nghiệp lựa chọn khi mà quỹ đất dành cho việc phát triển dự án bất động sản dần cạn kiệt. Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất được áp dụng nhằm “bắt tay” với các đơn vị có năng lực tài chính, thành lập một pháp nhân mới, đầu tư dự án bất động sản nhà ở, thương mại. Tuy nhiên đây liệu có phải một hình thức tư nhân hoá đất công không qua đấu giá?
Những thương vụ bạc tỷ
Sẽ là thiếu sót nếu không nhắc tới Tổng công ty Tín Nghĩa (Timexco) có tiền thân Công ty Dịch vụ sản xuất kinh doanh tổng hợp Đồng Nai – một doanh nghiệp nhà nước ra đời năm 1989. Tổng công ty được cổ phần hóa vào năm 2016. Hai chủ sở hữu lớn nhất của Tín Nghĩa hiện nay là Tỉnh ủy Đồng Nai với tỷ lệ sở hữu 48,1% và Tập đoàn Thành Thành Công của ông Đặng Văn Thành với tỷ lệ sở hữu 33,6%.
Là “đứa con cưng” của Tỉnh ủy Đồng Nai, Tổng công ty Tín Nghĩa sở hữu quỹ đất hàng chục triệu m2.
Trong đó, khu đất đáng kể nhất là nơi thực hiện Khu đô thị mới Đông Sài Gòn (Đông Saigon New City) rộng 942ha, nay là dự án Swan Park, nằm ở vị trung tâm của Đô thị mới Nhơn Trạch, thuộc cửa ngõ phía Đông của TP.HCM.
Dự án này ban đầu do Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch (NIC) – công ty con của Tổng công ty Tín Nghĩa làm chủ đầu tư. Đến cuối năm 2017, dự án được đem “hợp tác góp vốn” với tập đoàn bất động sản Trung Quốc – China Fortune Land Development (CFLD).
Theo đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch và đối tác nước ngoài là VNIC 2 Pte., Ltd (công ty con của CFLD) thành lập liên doanh là Công ty TNHH Thành phố Công nghiệp mới Nhơn Trạch (vốn điều lệ 566,25 tỷ đồng) để thực hiện dự án này.
Trong đó Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch góp 20% vốn điều lệ, tương đương 113,25 tỷ đồng. Tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng khu đất có tổng diện tích là 1.061.928m2 (tương đương 106ha). Các bên nhất trí xác định giá trị quyền sử dụng khu đất này là 1.045,57 tỷ đồng. Phần giá trị quyền sử dụng đất cao hơn phần góp vốn của công ty là 932,3 tỷ đồng sẽ được Công ty TNHH Thành phố Công nghiệp mới Nhơn Trạch thanh toán lại bằng tiền.
Như vậy, chỉ với việc mang 106ha đất đi hợp tác góp vốn làm dự án bất động sản đã mang về cho Tín Nghĩa 932 tỷ đồng lợi nhuận.
Cuộc hoán đổi lạ kỳ?
Nếu Tín Nghĩa mang đất công đi góp vốn và mang lại khoản lợi kếch xù cho doanh nghiệp thì Tổng Công ty Công nghiệp thực phẩm Đồng Nai cũng có cú “ve sầu thoát xác” diệu kỳ.
Ngày 13/4/2016, UBND tỉnh Đồng Nai ra thông báo số 2869/TB- UBND về việc giao đất để đầu tư, xây dựng Dự án Khu dân cư tại phường Bình Đa do Công ty cổ phần phát triển nhà Bình Đa làm chủ đầu tư tại phường Bình Đa TP Biên Hòa. Vậy Công ty cổ phần phát triển nhà Bình Đa từ đâu ra? Được biết Công ty CP phát triển nhà Bình Đa (BIDACO), trụ sở Tổ 9C, Khu phố 3, Phường Bình Đa, TP Biên Hòa, Đồng Nai được thành lập với 3 cổ đông là: Tổng Công ty Công nghiệp thực phẩm Đồng Nai, ông Nguyễn Trọng Hùng và ông Nguyễn Trọng Đoàn với mục đích triển khai dự án Khu dân cư tại phường Bình Đa, TP Biên Hòa với diện tích 2,3 ha. Trong đó Tổng Công ty Công nghiệp thực phẩm Đồng Nai giữ 24,48% cổ phần để thực hiện dự án Khu dân cư tại phường Bình Đa. Số vốn này được góp bằng giá trị tài sản và vị trí địa lý khu đất. Dự án này cũng đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường. Ngày 14/11/2016, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 3820/QD-UBND về việc giao đất cho Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bình Đa để đầu tư xây dựng dự án Khu dân cư Bình Đa, tại phường Bình Đa, TP Biên Hòa. Trong đó quyết định thu hồi 22.977,0m2 đất do Tổng Công ty Công nghiệp thực phẩm Đồng Nai – Một thành viên Công ty TNHH đang quản lý sử dụng tại phường Bình Đa TP Biên Hòa, đồng thời chấp thuận giao toàn bộ diện tích khu đất trên cho Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bình Đa để đầu tư xây dựng dự án Khu dân cư Bình Đa để thực hiện dự án Khu dân cư Bình Đa. (Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất diện tích 14.000,6 m2 (gồm: 8.443,6m2 đất nhà phố, 2.507 m2 đất nhà biệt thự và diện tích 3.050m2 đất nhà chung cư). Thời hạn giao đất 50 năm kể từ ngày UBND tỉnh ký quyết định giao đất. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất diện tích 8.976,4 m2 để sử dụng vào mục đích đất hạ tầng kỹ thuật gồm 1.623 m2 đất cây xanh, 7.353,4 m2 đất giao thông.)
Dự án được UBND TP Biên Hòa duyệt quy hoạch chi tiết, và điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 2017/QĐ – UBND ngày 29/6/2016 với tổng mức đầu tư 402.920.000 đồng. Tổng mức đầu tư mới dự án theo Quyết định số 526/ QĐ- UBND ngày 22/2/2017 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc thu tiền giá đất để thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất cho công ty và Phương án nâng tầng cao công trình Chung cư từ 10 tầng + 1 tầng hầm lên thành 16 tầng+ 1 tầng hầm (số căn hộ thay đổi từ 144 căn lên 234 căn, tăng 90 căn hộ, tăng diện tích sử dụng của từng căn hộ nhỏ 60 m2 lên khoảng 70 m2) là 750.000.000.000 đồng góp phần tăng hiệu quả sử dụng đất và cung cấp thêm sản phẩm kinh doanh.
Có thể hiểu đây là một dự án nhà ở thương mại với quy mô 235 căn hộ, và Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bình Đa được thành lập với mục đích thực hiện dự án này. Tổng Công ty Công nghiệp thực phẩm Đồng Nai góp cổ phần bằng 22.977,0m2 do mình quản lý sử dụng.
Tuy nhiên tại Cv số 213/TCTCNTP – HĐTV ngày 23/5/2017, Tổng Công ty Công nghiệp thực phẩm Đồng Nai gửi UBND tỉnh , Ban đổi mới và phát triển doanh nghiệp, Sở Tài chính và Sở Kế hoạch và Đầu tư về việc không góp thêm vốn để tăng vốn điều lệ Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bình Đa do nhận thấy hiệu quả của dự án không cao đồng thời cũng sắp xếp phương án cổ phần hóa và thoái vốn đầu tư của Tổng công ty giai đoạn 2017 – 2020 tại Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bình Đa. Phúc đáp Công văn số 213, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành công văn số 5969/UBND – KT qua đó chấp thuận cho Tổng Công ty Công nghiệp thực phẩm Đồng Nai giữ nguyên giá trị phần vốn góp nhà nước, không đầu tư thêm vốn mua cổ phần phát hành thêm, đồng thời không chuyển nhượng quyền mua cổ phần phát hành thêm tại Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bình Đa. Đồng thời cũng phê duyệt khu giá đất để doanh nghiệp thoái vốn là 180.665.327.810 đồng để làm căn cứ xác định doanh nghiệp khi thoái vốn.
Khoản 1, Điều 3, Luật quản lý, sử dụng tài sản công 2017 quy định: “1. Tài sản công là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, bao gồm: tài sản công phục vụ hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ công, bảo đảm quốc phòng, an ninh tại cơ quan, tổ chức, đơn vị; tài sản kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân; tài sản công tại doanh nghiệp; tiền thuộc ngân sách nhà nước, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, dự trữ ngoại hối nhà nước; đất đai và các loại tài nguyên khác.”.
Vậy, Tổng Công ty Công nghiệp thực phẩm Đồng Nai đã mang tài sản công đi góp vốn và UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 3820/QĐ-UBND ngày 14/11/2016 nhưng lại không ghi rõ lý do thu hồi diện tích 22.977m2 đất trong khi đó diện tích đất trên được Tổng công ty Công nghiệp thực phẩm Đồng Nai thuê đất theo văn bản số 2869/TB-UBND ngày 13 tháng 4 năm 2016. Trong khi đó Dự án Khu dân cư Bình Đa do Công ty CP Phát triển nhà Bình Đa làm chủ đầu tư là loại dự án Nhà ở thương mại theo quy định tại Khoản 4, Điều 3, Luật Nhà ở 2014, cụ thể: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.” dự án này không thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 61, Điều 62 Luật đất đai 2013.
Như vậy, UBND tỉnh Đồng Nai quyết định thu hồi diện tích 22.977m2 đất nêu trên là thu hồi tài sản công (đất đai) do Doanh nghiệp Nhà nước quản lý, nhưng việc thu hồi diện tích đất này là không có căn cứ pháp lý, không có lý do thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai về các trường hợp thu hồi đất, có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 207 Luật Đất đai…
Hải Dương - Theo Thương hiệu & Công luận