Chưa giải quyết được khó khăn của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Phát biểu tại toạn đàm trực tuyến “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường Condotel” tổ chức mới đây, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường cho biết, với mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, cơ hội để thị trường bất động sản du lịch tăng trưởng là rất tiềm năng. Tuy nhiên, nhiều khó khăn cho thị trường này vẫn chưa được giải quyết.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, văn bản 703 của Bộ TN&MT ban hành mới đây chỉ có tác động hướng dẫn thực thi theo pháp luật hiện hành để thống nhất lại các cách thức triển khai giữa các địa phương vốn đang còn lúng túng. Tinh thần của văn bản này đang nhìn nhận loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng condotel (vốn là chung cư - khách sạn) theo hướng của mà Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch xác định condotel là khách sạn, không có vế chung cư.
Thêm vào đó, Chỉ thị 11/2019 của Thủ tướng Chính phủ quy định rõ chỉ tiêu dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, cũng như tính toán cụ thể cho căn hộ officetel, condotel đồng nghĩa với việc những người mua các đơn vị bất động sản du lịch nghỉ dưỡng condotel sẽ được cấp giấy chứng quyền sở hữu đối với công trình gắn liền với đất. Tuy nhiên, giấy chứng nhận không cấp cho quyền sử dụng đất. Điều này sẽ làm cho người mua bất động sản thiệt hại và tranh chấp sẽ xảy ra.
Theo vị chuyên gia, còn nhiều vướng mắc khác đều vẫn phải chờ đợi những văn bản tiếp theo, để nới rộng “chiếc áo pháp lý” đang quá chật hẹp đối với sự phát triển của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.
“Chúng ta cần một hành lang pháp lý có thể khắc phục những xung đột pháp luật dẫn đến đình trệ việc phê duyệt các dự án bất động sản nói chung hiện nay cũng như tạo điều kiện phát triển phân khúc bất động sản du lịch”, GS. Đặng Hùng Võ nói thêm.
Cũng theo ông Võ, văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ mới thực hiện được một nửa nhiệm vụ thứ nhất mà Thủ tướng Chính phủ đặt ra cho Bộ TN&MT trong chỉ thị 11/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
“Cụ thể, chỉ thị 11 đã giao cho Bộ TN&MT 3 nhiệm vụ gồm: Nhiệm vụ thứ nhất là hướng dẫn thực thi pháp luật hiện hành để giải quyết những tồn tại trong các bất động sản du lịch kiểu mới và chuẩn bị những sửa đổi bổ sung để đưa vào dự án sửa đổi Luật Đất đai để tạo điều kiện cho phân khúc bất động sản du lịch ổn định và phát triển.
Nhiệm vụ thứ hai là rà soát lại quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để diều chỉnh sao cho phù hợp với nhu cầu phát triển thực tế của thị trường. Nhiệm vụ thứ ba là rà soát lại tất cả các dự án về khu, cụm công nghiệp, khu đô thị và các khu du lịch vui chơi, giải trí để sao cho thuận lợi cho quá trình phát triển các dự án”, ông Võ phân tích.
Vị giáo sư cũng cho rằng, việc chưa định hình được cụ thể cho loại hình bất động sản này có thể dẫn đến chủ trương đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn bị chậm lại. Những cách nhìn nhận và tiếp cận của hệ thống pháp lý hiện tại có thể vẫn chưa giải quyết được vấn đề làm sao để thị trường thu hút được vốn đầu tư, phục vụ được nhu cầu du lịch.
“Đến nay chúng ta chỉ làm được việc là nơi nào lộn xộn thì sắp xếp lại, để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở”, ông Võ nói.
Tháo gỡ như thế nào?
Theo GS. Đặng Hùng Võ, trên thực tế, có 2 luồng ý kiến đang xuất hiện trên công luận: Thứ nhất, condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm; thứ hai, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài. Cả 2 ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ: Một bất động sản chỉ sử dụng vào một mục đích. Do vậy, điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ.
Theo đó, vấn đề trọng tâm về hoàn thiện khung pháp luật ở đây là sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các bất động sản đa công năng vào mục đích du lịch và sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng, trong đó cho phép chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất chính. Sử dụng đất ổn định lâu dài thì giá đất cao, còn thuê đất 50 năm thì giá đất thấp hơn.
“Condotel là một hình thức đầu tư để phát triển du lịch và vốn từ ngữ của nó đã phản ánh nó là một loại hình bất động sản đa công năng thì chúng ta cũng cần một khung pháp luật cho những loại hình bất động sản đa công năng phát triển sao cho thu hút được vốn đầu tư.
Đừng biến một cái đa công năng thành đơn công năng hay đừng bắt condotel phải rạch ròi hoặc là chung cư hoặc là khách sạn. Bất động sản đa công năng phản ánh một nhu cầu phát triển mới của xã hội mà chúng ta lại cứ quy nó về một tư duy cũ thì nó rất khó phát triển được.
Chúng ta phải đưa ra một khung pháp luật phù hợp với các bất động sản đa công năng theo quan niệm của kinh tế chia sẻ. Có như vậy, mới có thể thu hút được dòng vốn của các nhà đầu tư thứ cấp”, GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.
Bên cạnh đó, ông Võ cho rằng, việc quản lý khai thác các bất động sản đa công năng này cũng cần phải đa dạng hóa cách thức, không nhất thiết phải là hình thức người mua giao căn hộ cho chủ đầu tư khai thác kinh doanh và cam kết lợi nhuận. Những lỗ hổng của hình thức đó chính là một trong những nguyên nhân gây nên đổ vỡ của condotel thời gian vừa qua./.