Giải bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp

Dân số TP HCM chỉ khoảng 9 triệu người nhưng thực tế hiện có hơn 13 triệu người đang sinh sống, làm việc, học tập, du lịch tại đây. Dân số TP HCM hiện phân bố chưa hợp lý, chủ yếu tập trung ở các quận trung tâm với mật độ trung bình gần 14.170 người/km2, trong khi khu vực ngoại thành chỉ có 1.240 người/km2, bằng 0,29 lần bình quân trên địa bàn. Tốc độ gia tăng dân số nhanh, bình quân mỗi năm TP HCM tăng khoảng 200 ngàn người, trung bình 5 năm tăng khoảng 1 triệu người, dẫn đến áp lực lớn trong công tác quản lý đô thị.

Yêu cầu đặt ra là cần đáp ứng tốt vấn đề hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Tính đến tháng 6-2019, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại TP HCM đạt 19,9 m2/người, dự kiến đến cuối năm 2020 sẽ đạt 20,3 m2/người. Tuy nhiên, còn bộ phận lớn người lao động, người có thu nhập thấp đang sinh sống trong điều kiện chật chội, cũ kỹ, chưa bảo đảm vệ sinh, an toàn, phần lớn không có khả năng sở hữu nhà ở, thậm chí thuê nhà ở với mức giá phù hợp cũng là điều khó khăn.

Theo thống kê mới nhất, tổng số nhà ở của TP HCM hơn 1,6 triệu căn, trong đó nhà ở kiên cố hơn 629.000 căn, nhà ở bán kiên cố 1.007.000 căn, nhà không kiên cố, đơn sơ gần 38.500 căn

Theo thống kê mới nhất, tổng số nhà ở của thành phố hơn 1,6 triệu căn, trong đó nhà ở kiên cố hơn 629.000 căn, nhà ở bán kiên cố 1.007.000 căn, nhà không kiên cố, đơn sơ gần 38.500 căn. Nhiệm vụ của chính quyền thành phố là vừa phải xây nhà ở mới kiên cố, vừa cải thiện chất lượng nhà ở bán kiên cố thông qua chỉnh trang đô thị, đặc biệt chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu. Thời gian tới, TP HCM sẽ xây dựng cơ chế, giải pháp phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ, để bảo đảm an sinh xã hội.

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng: Thiếu quỹ đất, thiếu vốn đầu tư

Nhà ở hiện nay chưa đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp. Theo thống kê, năm 2018 có khoảng 1,2 triệu công nhân khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở. Dự báo, năm 2020 sẽ có 1,7 triệu công nhân cần nhà ở. Báo cáo của các địa phương cho thấy, hiện nay đã hoàn thành 100 dự án nhà ở cho công nhân, bố trí cho khoảng 33.000 người, như vậy chỉ mới đáp ứng được 28% nhu cầu.

Thống kê chỉ rõ, tại TP HCM có 187.000 doanh nghiệp, trong đó có 1.100 doanh nghiệp với 377.000 công nhân đang làm việc trong 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, nhưng thành phố chỉ mới giải quyết được 15% nhu cầu nhà ở cho công nhân.

Tương tự, tỉnh Long An có 16 khu công nghiệp, 20 cụm công nghiệp với hơn 10.100 doanh nghiệp và khoảng 300.000 lao động. Thế nhưng, nhà ở cho công nhân chưa đáp ứng được 2-3% nhu cầu.

Người dân sống trong những căn nhà tạm bợ trên rạch Xuyên Tâm, phường 15, quận Bình Thạnh

Nhu cầu cấp bách về nhà ở cho người lao động cần được giải quyết, song thực tế đang tồn tại những rào cản lớn cản trở sự phát triển nhà ở xã hội, cụ thể là thiếu quỹ đất, thiếu vốn đầu tư… Gói tín dụng cho vay ưu đãi 30.000 tỉ đồng kết thúc, nhưng ngân sách Nhà nước chưa bố trí được nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để cho vay nhà ở xã hội.

Trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội; chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, các doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp chưa quan tâm đến nhà ở cho công nhân, người lao động thông qua việc mua, thuê nhà ở, xây dựng nhà ở. Trong khi đó, Luật Nhà ở cho phép chi phí mua, thuê, xây dựng nhà ở cho công nhân thuê được tính là chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

Thời gian tới cần phải giải bài toán tài chính. Nghĩa là, bổ sung từ nguồn dự phòng trung hạn 2019-2020 để cho vay nhà ở xã hội; bố trí sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20% trong các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại do các chủ đầu tư nộp và hỗ trợ từ ngân sách địa phương để đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân người thu nhập thấp.

Số lượng nhà ở xã hội còn quá ít so với nhu cầu của người thu nhập thấp

TP HCM có khoảng 20.000 hộ cán bộ, công chức chưa sở hữu nhà ở; 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; 143.000 hộ có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội; hơn 20.000 hộ sống trên và ven kênh rạch; 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, nâng cấp.

Về quỹ đất, các địa phương nên rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Khi quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới, nhất thiết phải kèm theo quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên.

Để làm được điều đó, các tỉnh, thành phố cần đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm.

Ông Nguyễn Hoàng Minh - Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP HCM: Xây dựng các chính sách vay vốn ưu đãi

Nguyên nhân chủ yếu mà người thu nhập thấp khó khăn sở hữu được nhà ở là do khả năng tài chính hạn chế và phí sinh hoạt đắt đỏ tại các đô thị.

Thứ hai, sự thiếu cân đối giữa phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao với nhu cầu nhà ở của công nhân. Tình trạng này chủ yếu do thiếu sự gắn kết, đồng bộ trong quy hoạch tổng thể giữa kế hoạch phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao với quy hoạch phát triển nhà ở xã hội cho người lao động.

Ngoài ra, nguồn cung nhà ở xã hội dành cho đối tượng công nhân lao động hiện nay chỉ mới đáp ứng được một phần nhu cầu thực tế. Việc triển khai các dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp vẫn còn chậm, do các chính sách đối với đối tượng này mới được hoàn thiện, cần thời gian để phổ biến và đi vào thực tế, cần nguồn lực tài chính lớn hoặc phải xã hội hóa.

Tạo lập nhà ở xã hội giá rẻ cho người thu nhập thấp đòi hỏi một định hướng chiến lược dài hạn. Điển hình, TP HCM đã ban hành Chương trình phát triển nhà ở với mục tiêu đến năm 2020 hoàn thành 35.000 chỗ ở tập trung cho công nhân do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng. Ưu tiên bố trí quỹ đất sạch, quy hoạch vị trí phù hợp, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Điều này cần có chủ trương thông suốt của chính quyền địa phương, cùng sự chung tay của các ban, ngành, tạo điều kiện và khuyến khích xã hội hóa để đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân lao động.

Một khu nhà trọ ở TP HCM

Về vốn đầu tư, theo tôi, cần xây dựng các chính sách vay vốn ưu đãi với cơ chế, quy định phù hợp, hỗ trợ chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội và công nhân lao động có nguồn hỗ trợ tài chính để mua nhà. Điển hình giai đoạn 2013-2016, chương trình tín dụng cho vay ưu đãi 30.000 tỉ đồng đã tạo ra một nguồn vốn tín dụng giá rẻ cho người dân và doanh nghiệp được tiếp cận một cách hiệu quả với lãi suất 6%/năm trong năm 2013 và giảm xuống còn 5%/năm kể từ năm 2014. Với hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ của chương trình này, nhiều hình thức ưu đãi vay vốn để tạo lập nhà ở khác nhau đã được các tổ chức tín dụng nhân rộng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA): Tư nhân là nguồn lực hiệu quả nhất

Vấn đề lớn nhất và khó khăn nhất của TP HCM là giải quyết nhu cầu nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp để bảo đảm an sinh xã hội và phát triển bền vững. Người có thu nhập thấp đô thị chiếm khoảng 50% dân số, bao gồm cán bộ, công chức, công nhân lao động, người nhập cư… Hầu hết các đối tượng này đều có nhu cầu mua nhà ở thương mại vừa túi tiền (loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán khoảng 1 tỉ đồng/căn), hoặc thuê mua nhà ở xã hội trả góp 15 năm, hoặc thuê nhà giá rẻ.

HoREA thống kê, thành phố có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với người thân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ gia đình. Trong đó, có khoảng 20.000 hộ cán bộ, công chức chưa sở hữu nhà ở; 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; 143.000 hộ có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội (chiếm tỷ lệ 65-94% đối tượng khảo sát); hơn 20.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, nâng cấp hoặc tái định cư.

Trong 30 năm qua, mô hình phát triển các dự án, khu nhà ở quy mô vừa và nhỏ, chiếm hơn 90% tổng số dự án. Mô hình này đã góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho các tầng lớp nhân dân thành phố trong giai đoạn nền kinh tế còn rất khó khăn, thu nhập của đa số người dân còn rất thấp. Thế nhưng, mặt tiêu cực là dẫn đến tình trạng phát triển đô thị theo kiểu lan tỏa “vết dầu loang”, thấp tầng, hệ thống cơ sở hạ tầng vừa thiếu, vừa không đồng bộ, sử dụng quỹ đất không hiệu quả, tác động xấu đến môi trường sống, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Hiện nay, mô hình phát triển các dự án, khu nhà ở quy mô vừa và nhỏ này không còn phù hợp, chỉ nên tiếp tục phát triển tại một số khu vực hạn chế và cũng chỉ có tính chất quá độ.

Tỉnh Long An có 16 khu công nghiệp, 20 cụm công nghiệp với hơn 10.100 doanh nghiệp và khoảng 300.000 lao động. Thế nhưng, nhà ở cho công nhân chưa đáp ứng được 2-3% nhu cầu.

Để giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp cần phát triển nhà ở xã hội kết hợp với nhà ở thương mại giá thấp để hình thành những khu đô thị, khu nhà ở bình dân hoặc khu đô thị, khu nhà ở vừa túi tiền.

Cần huy động nguồn lực của các thành phần kinh tế để xã hội hóa đầu tư, đặc biệt coi khu vực tư nhân là nguồn lực hiệu quả nhất để phát triển nhà ở, giải quyết bài toán nhà ở đáp ứng tình trạng gia tăng dân số nhanh. Cần thực hiện phổ biến phương thức đấu giá đất công khai hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư các dự án khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở. Cuối cùng, Nhà nước vừa là người ban hành “luật chơi”, tạo “sân chơi”, vừa đóng vai trò “trọng tài” nhằm điều phối các mục tiêu phát triển nhà ở, bảo đảm các lợi ích của người dân, doanh nghiệp và an sinh xã hội.

Ông Yap Kioe Sheng - Viện Công nghệ châu Á: Hai vấn đề cần quan tâm

Khi xây nhà ở cho người thu nhập thấp, chính quyền cần quan tâm đến hai điều. Đó là giá nhà ở và công ăn việc làm ở nơi định cư mới. Phải xem giá nhà có phù hợp với thu nhập người dân hay không. Vấn đề thứ hai là phải tính đến giá trị sử dụng của ngôi nhà. Nghĩa là, nhà ở phải phù hợp với công việc của người thu nhập thấp. Bởi căn nhà không đơn giản chỉ để ở mà còn là nơi làm việc của người dân. Không thể đưa người thu nhập thấp đến ở khu đô thị sang trọng. Cần xây dựng những ngôi nhà cạnh tranh tốt với nhà ổ chuột. Bên cạnh đó, cần đa dạng về nhà ở và ở những vị trí đa dạng.

Bài học từ Thái Lan là năm 1980, Thái Lan đã xây dựng hàng nghìn ngôi nhà cho người thu nhập thấp và trợ giá với mức thuê nhà chỉ còn 10-15 USD/tháng. Sau 10-15 năm, 50% tổng số căn hộ được chuyển giao cho người có thu nhập trung bình vì không đáp ứng được nhu cầu sinh sống và mưu sinh của người thu nhập thấp. Như vậy, vô tình người thu nhập trung bình lại được hưởng trợ giá của chính phủ…

Có thể thấy, nhà ở cho người thu nhập thấp và người thu nhập trung bình liên quan với nhau. Nếu không đủ nhà, người thu nhập trung bình sẽ mua lại nhà của người thu nhập thấp. Kết quả, người thu nhập thấp quay trở lại khu nhà ổ chuột.