Trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ condotel thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch, theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua, nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp…
Ngày 14/02/2020, Bộ TN&MT ban hành văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn về chế độ sử dung đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Nhiều người cho rằng, với văn bản này, Bộ đã mở đường cho việc cấp "giấy khai sinh" cho condotel.
Liên quan đến văn bản này và thực hư về việc “cấp khai sinh" cho condotel, PV Tài chính Doanh nghiệp đã trao đổi với Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Phó Giám đốc TAT Law Firm - đơn vị đã có rất nhiều quan điểm pháp lý về condotel, để làm rõ thực hư của việc này.
Theo Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo thì văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ là văn bản mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ TN& MT cho các Sở TN&MT các tỉnh, thành phố liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhân công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel). Về cơ bản văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT không có gì mới.
Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý Condotel hay nói cách khác là văn bản này không “cấp khai sinh" cho condotel.
Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Phó Giám đốc TAT Law Firm
Về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm Condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanhdu lịch. Do đó, Condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi. Điều này đã được Bộ TN&MT đề cập trong văn bản hướng dẫn này.
Việc xác định đúng bản chất pháp lý của Condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất. Theo đó, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai. Về việc cấp giấy chứng nhận, trước đây đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho Condotel nên cấp như thế nào, theo loại hình nào.
Tại văn bản 703, Bộ TN&MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo điều 32 nghị định 43/2017/NĐ-CP và khoản 22 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP, nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau. Nếu áp dụng theo hướng dẫn trên, cũng như tổng thể các quy định của pháp luật, thì việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án, và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, điều này dẫn đến nhiều rủi rokhi người mua chỉ “sở hữu” bản hợp đồng “viết tay”.
“Nếu chuyển condotel thành căn hộ chung cư sẽ phá nát quy hoạch”, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo nhận định
“Tuy nhiên, giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch, theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua, nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp… Hơn nữa, khi đó người mua được cấp sở hữu công trình,họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt. Tóm lại, nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề pháp lý sẽ “rối như canh hẹ”, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo khẳng định.
Luật sư Thảo cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các căn hộ Condotel sẽ gây ra nhiều tranh cãi và hệ quả pháp lý. Về tổng thể quy hoạch, condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh dịch vụ, do đó khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này. Nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ Condotel sẽ rất dễ nảy sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý, phân định sở hữu chung sở hữu riêng. Những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.
"Ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ chung cư khi xuống cấp? Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ? Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ condotel?", bà Thảo đặt ra các câu hỏi.
Như vậy, Condotel được đưa chung vào là công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác. Điều này không có gì mới và lạ bởi trên thực tế Condotel không phải là nhà ở.Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho Condotelnêu trên không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người mua song song với việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt.
Luật sư Thảo nói: “Tóm lại, văn bản 703 của Bộ TN&MT không phải là văn bản mới quy định về Condotel mà chỉ đơn thuần là văn bản hướng dẫn thực hiện trên các quy định sẵn có của pháp luật. Do đó, các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về Condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để”.