Từ điểm sáng tới nguy cơ trở thành... “hố đen”

Du lịch còn phát triển, bất động sản nghỉ dưỡng còn tăng trưởng

Với những thế mạnh khi sở hữu khí hậu nhiệt đới, đường bờ biển dài, cảnh quan đẹp, tài nguyên du lịch đa dạng với nhiều di sản thiên nhiên thế giới, du lịch Việt Nam có nhiều tiềm năng để phát triển mạnh mẽ trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Mục tiêu này là định hướng chiến lược quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước .

Thực tế đã cho thấy sự khả thi để hoàn thành mục tiêu này khi năm 2019 vừa qua, du lịch Việt Nam đã có những bước phát triển đột phá chưa từng thấy khi đạt kỷ lục về lượng khách quốc tế; đồng thời thương hiệu, hình ảnh du lịch Việt Nam được tôn vinh với nhiều giải thưởng danh giá trên thế giới.

Theo thống kê của Tổng cục Du lịch, nếu như năm 1994, Việt Nam lần đầu tiên đón 1 triệu lượt khách quốc tế, thì năm 2019, con số này đã lên đến hơn 18 triệu lượt, tăng 16,2% so với năm 2018; phục vụ 85 triệu lượt khách nội địa; tổng thu đạt khoảng 720.000 tỷ đồng.

Du lịch phát triển tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác, trong đó có thị trường bất động sản du lịch. Sự tăng trưởng vượt bậc về lượng khách quốc tế kéo theo nhu cầu nghỉ dưỡng tại các cơ sở lưu trú tăng cao, đặc biệt là ở những thành phố có tiềm năng du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh…

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, vào cuối quý 3/2019, ước tính toàn quốc có tổng cộng 442 dự án khách sạn 4 và 5 sao đang hoạt động, cung cấp 91.236 phòng. Trong giai đoạn từ năm 2015 đến quý 3/2019, số phòng của nhóm khách sạn 5 sao tăng mạnh ở mức trung bình 21% mỗi năm.

Đến năm 2020, ngành du lịch cần khoảng 300.000 phòng lưu trú loại 3 sao trở lên. Tuy nhiên hiện tại, tổng lượng phòng khách sạn từ 3 sao trở lên đạt khoảng 102.758 phòng, tương đương chỉ hơn 1/3 số phòng cần có. Số phòng khách sạn lưu trú mà các thành phố du lịch lớn tại Việt Nam cần thêm là 78.000, cho thấy tiềm năng và những cơ hội lớn mở ra cho giới đầu tư địa ốc.

Condotel (căn hộ khách sạn), villa resort (biệt thự du lịch) là những loại hình bất động sản du lịch mới xuất hiện trên thị trường Việt Nam vài năm trở lại đây và đã có khoảng thời gian phát triển mạnh mẽ trước năm 2018. Theo số liệu được Bộ Xây dựng đưa ra, hiện có khoảng 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư tại nhiều tỉnh thành ven biển khắp cả nước. Trong giai đoạn 2017 - 2019, có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, condotel tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận.

Nhận định chung về tiềm năng của thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, các chuyên gia cho rằng, chừng nào du lịch còn phát triển, chừng đó bất động sản nghỉ dưỡng còn cơ hội tăng trưởng tốt.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Chính phủ và ngành du lịch đã đặt ra một chiến lược mang tính đột phá nhằm phát triển kinh tế du lịch ở Việt Nam, tạo xung lực và cơ hội đầu tư mạnh mẽ cho thị trường bất động sản du lịch. 

Kế hoạch này nếu thực hiện tốt, hứa hẹn nước ta chỉ vài năm nữa sẽ trở thành một cường quốc về du lịch trong khu vực và thậm chí là cả trên trường quốc tế.

Để tạo được nền tảng hạ tầng phục vụ cho Chiến lược phát triển này, bất động sản du lịch đóng vai trò vô cùng quan trọng như một trong những động lực thúc đẩy sự tăng trưởng của các nhóm ngành liên quan, đặc biệt trong đó có du lịch. Điều này đòi hỏi chúng ta cần đẩy mạnh và nhanh hơn nữa tốc độ đầu tư xây dựng, phát triển hệ thống hạ tầng du lịch lưu trú. Đồng nghĩa với việc nhiều cơ hội và dư địa phát triển sẽ mở rộng cho các nhà đầu tư”.

Lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, cùng với sự tăng trưởng của ngành du lịch, phân khúc bất động sản du lịch là một trong những “điểm sáng” nổi trội của thị trường bất động sản: “Trong năm 2020, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc đầy tiềm năng và có sự tăng trưởng tốt, đặc biệt là khi các cơ sở pháp lý liên quan đến các sản phẩm nghỉ dưỡng mới được hoàn chỉnh”.

TS. Nguyễn Trùng Khánh, Tổng Cục trưởng Tổng cục Du lịch cũng khẳng định, phát triển du lịch sẽ gắn chặt với nhu cầu về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. 

"Hiện nay, các dự án bất động sản du lịch gia tăng nhanh chóng đã tạo nguồn cung đa dạng về cơ sở lưu trú du lịch cho các đối tượng khách khác nhau, góp phần thúc đẩy du lịch phát triển. 

Viễn cảnh lạc quan của ngành du lịch trong 10 năm tới đặt ra nhu cầu đầu tư vào cơ sở lưu trú du lịch, đến năm 2030 cần đạt tới 1.300.000 đến 1.450.000 phòng, không chỉ mở rộng quy mô gia tăng số lượng, đa dạng loại hình mà phải tăng cường chất lượng, đẳng cấp đối với cơ sở lưu trú du lịch", TS. Khánh cho hay.

Pháp lý "bùng nhùng" đẩy bất động sản du lịch từ "điểm sáng" tới "hố đen"

Không thể phủ nhận tiềm năng “vô hạn” để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng như nhận định của lãnh đạo Hội Môi giới, thị trường sẽ chỉ thực sự phát triển “vô hạn” khi hành lang pháp lý về các loại hình nghỉ dưỡng mới như condotel, villa resort được quy định hoàn chỉnh.

Trên thực tế, dù đã xuất hiện từ năm 2015, nhưng đến nay đã 5 năm trôi qua, các cơ quan quản lý Nhà nước vẫn chưa thể hoàn thiện các văn bản pháp luật cho condotel. Pháp lý chưa rõ ràng được cho là nút thắt lớn nhất kìm hãm sự phát triển của loại hình bất động sản du lịch này.

 

Sau giai đoạn phát triển cao trào vào năm 2016 và 2017, bắt đầu từ năm 2018 đến nay, thị trường condotel ở các thành phố du lịch trọng điểm đã chứng kiến sự giảm nhiệt đáng kể về nguồn cung mới.

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, khối lượng giao dịch condotel giảm mỗi năm 5 - 10%, giá rao bán căn hộ du lịch trung bình năm 2019 giảm 8% so với năm 2018. Trong đó, Khánh Hòa, Đà Nẵng là các địa phương chiếm nhiều giao dịch về căn hộ du lịch nhất, năm 2018 lên đến 40.000 giao dịch, nhưng qua năm 2019 thì cũng giảm xuống rất nhiều.

Theo các chuyên gia, sự sụt giảm này bắt nguồn từ việc pháp luật không theo kịp với sự phát triển của thị trường bất động sản. Bởi hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa thừa nhận loại hình condotel, nhưng trên thị trường thì loại hình này đã được đầu tư xây dựng và các hoạt động mua bán, chuyển nhượng đã có khoảng thời gian diễn ra tương đối sôi động.

Theo LS. Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way, cho đến nay, vẫn chưa có bất cứ văn bản pháp luật nào quy định trực tiếp về loại sản phẩm bất động sản là căn hộ khách sạn (condotel). Chính vì không có quy định pháp luật về condotel nên không có cơ sở để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế, rất ít dự án được cấp sổ đỏ như cam kết của nhà đầu tư, cũng như không có chuẩn mực pháp lý cho các hành vi của các chủ thể thực hiện giao dịch condotel.

“Chính vì không có một văn bản điều chỉnh trực tiếp về condotel cho nên tồn tại hai văn bản có thể dùng để giải thích về condotel là Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Điều này ảnh hưởng đến việc các cơ quan Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là lâu dài hay đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm cho chủ đầu tư dự án?

Theo Luật Nhà ở, khi bán căn hộ phải cấp cho người mua Giấy chứng nhận sở hữu tài sản có thời hạn lâu dài, nhưng theo quy định tại Luật Du lịch, căn hộ khách sạn thì chỉ được phép cho thuê có thời hạn. Từ đó, tạo nên sự lúng túng ngay cả đối với các cơ quan Nhà nước khi thực thi pháp luật liên quan đến sản phẩm bất động sản này”, LS. Lê Văn Hồi cho hay.

Trước đó, từ cuối tháng 4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-Ttg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Trong đó đã giao các bộ, ngành liên quan hoàn thiện chính sách, pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý, vận hành các loại hình bất động sản mới như công trình căn hộ du lịch (condotel); biệt thự du lịch (resort villa); văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)… trong quý 3/2019.

Thực hiện Chỉ thị của Thủ tướng, Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn, trong đó, quy định rõ chỉ tiêu dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, cũng như tính toán cụ thể cho căn hộ condotel, officetel. Thông tư về quản lý vận hành nhà chung cư cũng đã được ban hành.

Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch cũng đã ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.

Duy chỉ có Bộ Tài nguyên và Môi trường tuy đã quá thời hạn nhưng vẫn chưa ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản mới này, trong bối cảnh việc sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất trong Dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai tiếp tục kéo dài chưa hẹn ngày “về đích”.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, tình trạng pháp lý “bùng nhùng” mãi không được tháo gỡ đã và đang gây ảnh hưởng lớn đến tâm lý nhà đầu tư: “Để đảm bảo quyền và lợi ích của bản thân cũng như hạn chế rủi ro về sau, nhà đầu tư condotel hiện nay đòi hỏi tính pháp lý chặt chẽ nhưng dòng sản phẩm này lại chưa có đầy đủ cơ sở để cấp pháp lý cho các nhà đầu tư. Điều này gây nên tâm lý hoang mang, e ngại, không mặn mà đầu tư vào thị trường, tất yếu dẫn đến giảm nguồn cầu và giao dịch condotel thời gian vừa qua”.

Chưa dừng lại ở đó, cuối năm 2019, thị trường bất động sản du lịch đón nhận tin “vỡ trận” cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng khi chủ đầu tư thông báo dừng việc chi trả khoản lợi nhuận 12%/năm đã cam kết trong hợp đồng với người mua vì khó khăn tài chính.

Đây được coi là cú sốc đối với thị trường condotel đã phát triển rầm rộ trong những năm qua và thu hút hàng chục nghìn tỷ đồng vốn nhàn rỗi từ trong dân, làm dấy lên nghi ngại sẽ xảy ra "cơn khủng hoảng condotel" khi chưa có khung khổ pháp lý đầy đủ.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, bên cạnh nguyên nhân mức cam kết lợi nhuận được đưa ra quá cao và việc xác định vị trí dự án, hiệu quả đầu tư chưa phù hợp một vài sự đổ vỡ trên thị trường đã cho thấy cần khẩn trương “khoác áo” pháp lý cho condotel, tạo chỗ dựa vững chắc cho nhà đầu tư và cả chủ đầu tư dự án: “Một nền tảng pháp lý ổn định sẽ giúp các doanh nghiệp tự tin hơn trong công tác triển khai, đồng thời thận trọng và tính toán một cách kỹ càng hơn, từ đó cũng đảm bảo hạn chế những rủi ro về tranh chấp với những nhà đầu tư rót vốn vào loại hình này”.

“Nhìn trong dài hạn, rất cần có hệ thống pháp lý rõ ràng để tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư bất động sản du lịch. Nếu các bộ, ngành không khẩn trương, quyết liệt thực hiện các chỉ đạo của Chính phủ khiến bài toán pháp lý mãi không được giải, nhà đầu tư quay lưng với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thì chắc chắn là sẽ có nguy cơ dẫn đến đổ vỡ thị trường”, ông Nguyễn Văn Đính khẳng định.