Thị trường bất động sản: “Lạc điệu” với tín hiệu của nền kinh tế?

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho biết, năm 2019, thị trường tài chính phát triển tích cực và lành mạnh hơn, đóng góp quan trọng trong phát triển nền kinh tế. Chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa đã có sự phối hợp nhuần nhuyễn hơn, lượng cung tiền ra nền kinh tế hợp lý, kiểm soát tốt lạm phát. Đồng thời, khả năng chống chịu của nền kinh tế tốt hơn, với dự trữ ngoại hối lên tới gần 80 tỷ USD, tương đương với 3,7 tháng nhập khẩu.... Những yếu tố này đã góp phần quan trọng giúp Việt Nam tiến nhanh trên bảng xếp hạng về năng lực cạnh tranh toàn cầu vừa được WEF công bố, từ 77 lên 67/141 các nền kinh tế thế giới.

Thông tư 22 của NHNN sẽ có ảnh hưởng tích cực hơn đối với thị trường BĐS, vay mua nhà, sửa chữa nhà

Bên cạnh đó, thể chế trong năm qua cũng có nhiều cải thiện, Luật Chứng khoán, Luật Kinh doanh bảo hiểm được thông qua; huy động vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp khá tốt, với 250 nghìn tỷ, tăng 7% so với 2018. Trên thị trường cổ phiếu, năm qua đã huy động được 314 nghìn tỷ, tăng 13% so với năm trước. Tín dụng tăng 13,7%, đây là mức tăng trưởng tương đối tích cực, và đang được điều chỉnh giảm dần. Hiện tín dụng vẫn chiếm 135% GDP, mức tương đối cao so với quy mô nền kinh tế cũng như mức độ phát triển kinh tế...  Những  chỉ số này cho thấy tín hiệu tích cực từ nền kinh tế, song nhiều chuyên gia nhận định, dường như thị trường BĐS tại TP.HCM đang có sự “lạc điệu” với những bước tiến chung của nền kinh tế đất nước

Bàn về nguyên nhân của vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) chỉ ra những bất cập, điểm nghẽn của thị trường BĐS hiện nay. Theo ông Châu, kết thúc năm 2019, trong số 12 chỉ tiêu kinh tế xã hội mà Chính phủ đặt ra, TP.HCM chỉ có 1 chỉ tiêu không đạt. Đó là số DN thành lập mới của thành phố chỉ đạt 44.000 DN trong khi chỉ tiêu là hơn 46.000 DN.

Riêng đối với thị trường BĐS TP.HCM, trong năm qua có 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, 158 dự án liên quan đến đất công nằm trong diện rà soát, thậm chí có dự án nằm trong diện điều tra, khởi tố. Cả năm 2019, chỉ có một dự án được chấp thuận đầu tư, giảm 12 dự án so với năm 2018. Những con số này cho thấy quy mô thị trường BĐS bị sụt giảm đáng kể, và cũng làm lộ rõ những bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm đưa ra thị trường.

“Thị trường BĐS Việt Nam đang ở giai đoạn trễ và sẽ còn sụt giảm trong vòng vài năm tới. Thực tế cho thấy, điều cần nhất và quan trọng nhất của DN BĐS là sự minh bạch về môi trường kinh doanh. Bên cạnh đó, cần thúc đẩy thị trường trái phiếu để trở thành “bệ đỡ” cho DN BĐS phát triển. Cùng với đó là những vấn đề về thực thi pháp luật…”, ông Châu nhấn mạnh.

Dưới góc độ DN BĐS, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc Land cho biết, BĐS là lĩnh vực kinh doanh “không dành cho người yếu tim” vì nhiều rủi ro. Năm 2019 trong khi bức tranh toàn cảnh vĩ mô phần lớn màu sáng nhưng thị trường BĐS vẫn gam màu xám do bất cập về cung cầu kéo theo thanh khoản kém. Trong đó, có trách nhiệm hành động của DN BĐS, tăng cường năng lực đầu tư, đầu tư cho nhân sự và bắt kịp xu hướng của người dân.

Theo bà Hương, hiện nhu cầu nhà ở tại hai thành phố Hà Nội và TP.HCM vẫn lớn, nhu cầu về đầu tư BĐS là có thực. DN BĐS cần xác định sẽ hướng đến đối tượng nào để tập trung đầu tư. Năm 2020, DN BĐS mong muốn có một thông điệp đủ mạnh của Chính phủ và Nhà nước để DN có thể vạch ra được những chiến lược phù hợp để đầu tư đúng hướng, đặc biệt là chiến lược đầu tư dài hạn, không vì lợi ích trước mắt -  bà Hương nói.

Chuyên gia Cấn Văn Lực cho biết, nguồn cung nhà ở năm 2019 tại TP. HCM giảm 52%, trong khi nguồn cung tại thị trường Hà Nội cũng giảm 26%, do đó giá BĐS đã bị đẩy lên tăng trong bối cảnh thị trường giao dịch trầm lặng hơn năm trước. Như vậy, thị trường BĐS vẫn cơ bản là đang trong quá trình sàng lọc, nhưng không vì thế mà bi quan. Một trong những nguyên nhân chính được chỉ ra là do thể chế, chính sách không theo kịp sự phát triển của thị trường. Song nếu nhìn ở khía cạnh khác, trong năm qua, giá cổ phiếu của các DN BĐS vẫn tăng trung bình khoảng 13% so với năm trước; tín dụng cho BĐS tăng bình quân 14,5% trong năm qua.

Liên quan đến tài chính cho BĐS, ông Lực khẳng định Thông tư 22 của NHNN sẽ có ảnh hưởng tích cực hơn đối với thị trường BĐS, vay mua nhà, sửa chữa nhà vẫn chỉ chịu hệ số rủi ro 50%, còn kinh doanh BĐS thì hệ số rủi ro vẫn ở mức 200%. Bên cạnh đó, luật mới cho phép quỹ đầu tư BĐS hoạt động, điều này sẽ giúp thu hút nhiều hơn vốn để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững hơn.