Khi vay mua nhà, khách hàng không nên chỉ nhìn vào lãi suất 0% mà vội ký hợp đồng
Chương trình vay mua nhà với lãi suất 0% được nhiều chủ đầu tư và ngân hàng áp dụng trong vài năm trở lại đây. Đặc biệt vào thời điểm cuối năm.
Chủ đầu tư, ngân hàng hay khách hàng được lợi?
Chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng từng tung ra thị trường 500 căn hộ tầm trung tại dự án Saigon South Residences. Không chỉ dừng lại ở lịch thanh toán dài nhất đến nay, chủ đầu tư còn công bố liên kết với VietinBank (chi nhánh TP.HCM) để đưa ra “chương trình mua nhà hưởng lãi suất 0%” cho người mua nhà. Ngay lập tức số lượng căn hộ đã được bán hết.
Hay mới đây, dự án chung cư Mipec Rubik 360 - số 122 Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội) được chủ đầu tư đưa ra chương trình ưu đãi, khách hàng vay vốn ngân hàng 65% giá trị căn hộ với lãi suất 0% cho tới thời điểm bàn giao căn hộ. Khách hàng được ân nợ hạn gốc trong thời gian hỗ trợ lãi suất. Đây chỉ là 2 trong số hàng trăm dự án chủ đầu tư đưa ra chương trình ưu đãi lãi suất để thu hút khách hàng mua nhà.
Theo tìm hiểu của PV, có thể hiểu vay mua nhà với lãi suất 0% là hình thức tín dụng thanh toán trả góp không lãi suất, thường là từ thời điểm đặt cọc cho tới thời điểm nhận nhà (có thể từ 12 - 24 tháng tùy theo chính sách của từng chủ đầu tư dự án và ngân hàng cho vay vốn liên kết). Sau thời gian đó, người vay phải trả lãi suất vay như thông thường.
Ví dụ, với một căn hộ chung cư có giá tầm 2 tỷ đồng, nếu khách vay tối đa tới 70% giá trị căn hộ (khoảng 1,4 tỷ đồng) mà được vay lãi suất 0% trong khoảng 12 tháng thì sẽ bớt được khoảng hơn 120 triệu đồng tiền lãi ngân hàng cho đến khi nhận bàn giao nhà (nếu tính lãi cho vay thông thường khoảng 9%/năm). Ngoài ra, chính sách này cũng giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro của việc phải gánh lãi ngân hàng khi chưa có nhà ở.
Tâm lý của đại đa số người mua nhà khi nghe đến lãi suất 0% đều ham, nhanh chóng ký hợp đồng mà không tìm hiểu kỹ. Tuy nhiên, theo các chuyên gia tài chính thì thực chất vay mua nhà lãi suất 0% không hoàn toàn béo bở như nhiều người vẫn nghĩ.
Thứ nhất, nhiều dự án quảng cáo hỗ trợ mức lãi suất 0% trong vòng 18-24 tháng, nhưng thực tế dự án chỉ hoàn thiện trong nửa thời gian thi công dự kiến, vì vậy thời gian khách hàng được hưởng mức lãi suất 0% là rất ngắn, thường trong khoảng vài ba tháng.
Thứ hai, sau thời gian được hỗ trợ vay với lãi suất 0%, lãi suất sẽ về mức thả nổi theo quy định của ngân hàng (có thể lên tới 11-12%). Trong khi đó, biên độ thả nổi thường chỉ được nhân viên tư vấn miệng, đến khi ký hợp đồng xong, khách hàng mới biết mức lãi suất không giống như nhân viên tư vấn hoặc không thể hiện rõ trong hợp đồng. Hiện nay, lãi suất thả nổi được các ngân hàng áp dụng theo công thức lãi suất tiết kiệm hoặc lãi cơ sở cộng với biên độ 3 - 4,5%.
Thứ ba, phí phạt trước hạn của các gói vay ưu đãi này cũng thường cao hơn so với các gói vay thông thường, lên tới 4-5% để bù đắp khoản ưu đãi cho vay trước đó.
Thứ tư, tại hầu hết dự án, do không phải ngân hàng hỗ trợ lãi vay mà chủ đầu tư phải bỏ tiền bù lãi suất, nên họ sẽ phải tính toán toàn bộ chi phí gánh lãi suất vào trong giá thành sản phẩm. Chính điều này sẽ đẩy giá của sản phẩm tăng lên cao hơn so với giá trị thực.
Những lưu ý không thể bỏ qua
Các chuyên gia tài chính cho rằng, về nguyên tắc không có chuyện ngân hàng cho khách vay với lãi suất 0%. Trong chiến lược hợp tác này thì ngân hàng vẫn phải có lợi và bảo đảm hoàn vốn, có lãi chứ không thể chịu lỗ hay chịu thiệt. Còn chủ đầu tư, do bán được hàng với giá hợp lý, có lãi nên sẽ bù trì và hoán đổi lợi nhuận cho ngân hàng ở các khoản khác.
Cũng không loại trừ khả năng ngân hàng thông qua bài toán này để sớm thu hồi vốn vay của chủ đầu tư. Người vay cần lưu ý là ngân hàng và chủ đầu tư càng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi, khuyến mãi lãi suất... thì sẽ càng tìm cách bù lỗ ở thời điểm sau đó.
Cũng có một số ít chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh thực sự hỗ trợ lãi suất 0% như quảng cáo nhưng lại đưa ra những yêu cầu khắt khe, chẳng hạn khách hàng phải đóng số tiền ban đầu ở mức khoảng 50 - 60% tổng giá trị căn hộ, phần còn lại khách hàng sẽ phải thanh toán nốt trong một thời gian ngắn.
Theo tư vấn của các chuyên gia tài chính, khi vay mua nhà, khách hàng không nên chỉ nhìn vào lãi suất 0% ban đầu mà vội vàng ký hợp đồng. Trước tiên, cần tìm hiểu rõ thời gian ưu đãi trong bao lâu, sau đó lãi suất thực tế tính theo công thức nào, biên độ bao nhiêu cho toàn bộ khoản vay.
Thứ hai, nên tham khảo dự báo của các chuyên gia về khả năng biến động lãi suất trong ngắn hạn, trung hạn. Mặc dù mặt bằng lãi suất được duy trì khá ổn định trong suốt một thời gian dài, nhưng thị trường tiền tệ hiện tại luôn tiềm ẩn dấu hiệu có thể đẩy lãi suất biến động theo hướng tăng.
Nếu kịch bản tăng lãi suất diễn ra, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực mạnh về lãi suất, tác động trực tiếp đến người vay vốn. Vì thế, khách hàng luôn phải có phương án ứng phó trong từng trường hợp cụ thể để hạn chế áp lực lãi suất đè nặng.
Thứ ba, nên chú ý kỹ các điều khoản trong hợp đồng vay mua nhà về mức lãi và gốc phải trả sau khi thời hạn cho vay lãi suất 0% kết thúc để tránh rơi vào “bẫy lãi suất”. Thực tế có rất nhiều người không biết hoặc không hiểu hết được các thuật ngữ tài chính có trong hợp đồng. Điều này có thể ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người vay trong trường hợp xảy ra các vấn đề liên quan như lãi suất, chi phí phát sinh, lãi quá hạn,…
Thứ tư, hiện nay trên thị trường không ít chủ đầu tư tung chiêu hỗ trợ lãi suất 0% nhằm thu hút người mua nhà. Do vậy khách hàng cần xem xét kỹ năng lực và uy tín chủ đầu tư cũng như ngân hàng liên kết cho vay vốn trước khi quyết định “xuống tiền”.