Ngân hàng Nhà nước đang trình Chính phủ tiếp tục duy trì mức lãi suất ưu đãi 5% đối với phát triển nhà ở xã hội, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng chính sách ưu đãi này sẽ không đi vào cuộc sống nếu Chính phủ không bố trí nguồn tái cấp vốn.
Chung cư có căn hộ là nhà ở xã hội trên đường Hoàng Hoa Thám, Q.Tân Bình, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Việc triển khai thành công gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng cho thấy cứ 1 đồng từ nguồn tái cấp vốn của ngân sách nhà nước thì các ngân hàng thương mại huy động thêm được 33 đồng từ nguồn vốn xã hội cho phát triển các dự án nhà ở xã hội, rất hiệu quả.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu
Anh Nguyễn Văn Minh - một người lao động nhập cư tại TP.HCM - cho biết anh có thu nhập 9 triệu đồng/tháng và đang tìm mua một căn nhà ở xã hội khoảng 800 triệu đồng. "Tôi tìm mãi không ra. Bây giờ tôi vẫn phải thuê nhà" - anh Minh chia sẻ.
Mua không dễ
Để có suất mua một căn nhà ở xã hội 57m2 tại dự án Ecohome 2, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội, anh Nguyễn Văn Thao (34 tuổi, quê Hải Dương) phải làm hồ sơ trước nhiều tháng để nộp cho chủ đầu tư xét duyệt.
Anh Thao cho biết anh may mắn hơn những người khác, được ưu tiên cộng điểm vào hồ sơ xét duyệt vì cả hai vợ chồng đều là công chức, viên chức. Để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, vợ chồng anh Thao phải xin xác nhận cơ quan nơi công tác và kê khai mức thu nhập hằng tháng gửi chủ đầu tư. Cũng theo anh Thao, giá bán nhà ở xã hội tại dự án Ecohome 2 khoảng 14 triệu đồng/m2, thấp hơn giá nhà ở thương mại trong cùng dự án khoảng 5 triệu đồng/m2.
Nhưng không phải ai cũng may mắn như anh Thao, nhiều người muốn mua nhà ở xã hội phải trả phí chênh lệnh và vay lãi suất cao. Đến nay, sau gần 5 năm sở hữu căn nhà ở xã hội tại khu đô thị Đặng Xá, huyện Gia Lâm (Hà Nội), anh Đoàn Công Minh (quê Yên Bái) vẫn đang phải trả cả lãi và gốc vay ngân hàng khoảng 5 triệu đồng/tháng.
Anh Minh cho biết để có được suất mua nhà ở xã hội tại dự án, anh phải chấp nhận trả phí chênh lệch lên tới 70 triệu đồng cho một người khác trúng bốc thăm mua nhà tại dự án.
Anh Minh chia sẻ để tận dụng vốn vay lãi suất thấp 5% từ gói vay ưu đãi 30.000 tỉ đồng của Chính phủ, năm 2015 anh đã phải xoay xở, vay mượn người thân, bạn bè khắp nơi, kết hợp vay vốn ngân hàng để mua nhà. Đến nay cả hai vợ chồng đã trả được hơn một nửa số vốn vay ngân hàng, khoảng 4 năm nữa hai vợ chồng sẽ trả hết nợ mua nhà.
Không có được cơ may mua nhà ở xã hội, năm 2017 sau khi đi làm 10 năm, anh Phạm Văn Thanh (quê Hà Nam) mới tích cóp được 300 triệu đồng để mua nhà. Với số tiền ít ỏi này, anh Thanh buộc phải tìm những dự án giá rẻ mới đủ khả năng chi trả tiền mua nhà.
Anh Thanh chia sẻ với nguồn thu nhập của hai vợ chồng hằng tháng khoảng 22 triệu đồng, vợ chồng anh đã vay mượn bạn bè, kết hợp vay ngân hàng với lãi suất 7,8%/năm để mua căn hộ gần 80m2 tại khu đô thị Thanh Hà, Hà Đông (Hà Nội).
Đây là một trong số ít dự án nhà ở giá rẻ tại vùng ven Hà Nội với mức giá siêu mềm. Với mức giá chào bán rất hấp dẫn 10,5 - 12,5 triệu đồng/m2 căn hộ tùy theo vị trí, nên hầu hết căn hộ dự án Thanh Hà được bán hết sau khi bung hàng.
Thiếu "vốn mồi"
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận đến nay diện tích nhà ở thu nhập thấp mới đạt 4,8 triệu m2 so với mục tiêu xây dựng 12,5 triệu m2 vào năm 2020.
Nguyên nhân do thiếu nguồn vốn nên hàng trăm dự án nhà ở thu nhập thấp còn chậm tiến độ. Vì vậy, phải tăng nguồn cung bằng cách bổ sung giải pháp để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư.
Nguồn cung khan hiếm nên hầu hết các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội tại Hà Nội đều bán hết căn hộ ngay sau khi bung hàng do cầu mua lớn trong khi nguồn cung rất hạn hẹp, và không phải bất cứ người trẻ có mức thu nhập trung bình thấp từ 7-10 triệu đồng/tháng cũng có cơ hội để tiếp cận, mua và sở hữu nhà ở.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Văn Đính - phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN - khẳng định điểm nghẽn lớn nhất trong những năm qua là thiếu "vốn mồi" khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội.
Cơ chế chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội được quy định rất cụ thể trong nghị định 100 năm 2015 của Chính phủ. Chủ trương đã có nhưng không bố trí nguồn tái cấp vốn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nên các dự án rơi vào tình trạng đói vốn.
Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - cũng cho rằng gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng cùng với các giải pháp hỗ trợ khác của Nhà nước đã giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 đầu năm 2014 cho đến nay.
Ông nói việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng đã gây khó khăn rất lớn đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi nhưng chưa giải ngân hết thì không được tiếp tục giải ngân phần còn lại.
Nhiều người có thu nhập thấp đã ký hợp đồng mua nhà nhưng chưa được nhận nhà trong năm 2016 cũng không được tiếp tục giải ngân, buộc phải chuyển sang vay theo phương thức thương mại với lãi suất cao hơn gấp đôi.
Ông Ngô Quang Phúc - chủ nhiệm CLB địa ốc Saigontimes - nhận định các doanh nghiệp chưa mặn mà trong đầu tư lĩnh vực nhà ở xã hội còn vì thủ tục cấp phép các dự án này phức tạp không kém gì với dự án nhà ở thương mại.
Trong khi đó, giá bán và lợi nhuận của nhà ở xã hội thấp hơn nhiều nên không khuyến khích các nhà đầu tư tham gia. Hơn nữa, với tình hình đất đai tăng giá chóng mặt thời gian qua, việc doanh nghiệp có thể xây nhà giá rẻ, nhà ở xã hội dưới 15 triệu đồng/m2 là bất khả thi, cần phải có sự tham gia của Nhà nước trong việc tạo quỹ đất cho loại hình bất động sản này.
Khu nhà ở xã hội Hoàng Quân trên đường Nguyễn Văn Linh, huyện Bình Chánh, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG
Giải pháp nào?
Quy trình đầu tư dự án nhà ở xã hội không khác nhà ở thương mại là bao trong khi giá bán và lợi nhuận thấp hơn nhiều khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà tham gia lĩnh vực này. Trong khi đó, thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM ngày càng trở nên khan hiếm vì các thủ tục pháp lý dẫn đến giá bán tăng cao, các doanh nghiệp cũng tập trung vào các phân khúc căn hộ trung và cao cấp để thu lợi nhuận cao hơn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Nhà nước nên giao cho UBND cấp tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư tất cả dự án nhà ở xã hội, kể cả dự án từ 2.500 căn trở lên.
Ông Châu kiến nghị UBND TP.HCM cho thực hiện thủ tục hành chính rút gọn để giải quyết nhanh các dự án đầu tư phát triển nhà ở xã hội như miễn thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội sử dụng thiết kế mẫu nhà ở xã hội chung cư cao tầng đã được giải thưởng trong cuộc thi do Sở Xây dựng tổ chức.
Hiện nay, các dự án nhà ở xã hội có quỹ đất hỗn hợp cũng bị vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng tương tự dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp. Nhưng dự án nhà ở xã hội có đặc thù là được miễn tiền sử dụng đất, nên cần có quy trình giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng riêng, theo hướng rút ngắn quy trình thủ tục còn 4 bước (giảm 1 bước so với dự án nhà ở thương mại).
Ông Dư Phước Tân - trưởng phòng nghiên cứu quản lý đô thị Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM - cho biết thêm với quy định hiện hành, điều kiện mua nhà ở xã hội khá phức tạp với những điều kiện ngặt nghèo và có phần bao cấp.
Chính điều này đã không cho phép người dân lựa chọn nơi ở ưng ý mà chỉ có thể thuận theo sự sắp đặt của các cơ quan phân bổ hoặc chọn nơi có nhà. Như vậy không kích thích được các chủ đầu tư dự án cạnh tranh và không tạo cho người mua nhà ở xã hội sự thoải mái khi vào ở.
Vì vậy, theo ông Tân, Nhà nước cần có chính sách khéo léo để hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhiều nhà ở giá rẻ, đưa ra thị trường cạnh tranh tự do. Người thu nhập thấp hay người nghèo tự do lựa chọn chỗ ở mình thích, lựa chọn nơi mình muốn ở thì họ sẽ gắn bó lâu hơn. Nhiều nhà đầu tư tham gia sẽ đưa ra thị trường nhiều nhà ở, không còn tình trạng khan hiếm thì sẽ không bị đầu cơ thâu tóm để mua đi bán lại.
* Ông Vũ Ngọc Anh (vụ trưởng Vụ Khoa học công nghệ và môi trường, Bộ Xây dựng):
Cấp phép căn hộ 25m2 để tăng nhà ở vừa túi tiền
Bộ Xây dựng đang dự thảo quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư theo hướng cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 tại các vị trí có mật độ dân cư đô thị phù hợp. Điều này bảo đảm mọi người dân bình đẳng trong tiếp cận nhà ở tùy theo túi tiền của mình.
Quy chuẩn này cũng quy định đối với chung cư thương mại, tỉ lệ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45m2 không quá 30% tổng số căn hộ. Tất nhiên, có bao nhiêu căn hộ nhỏ hơn 45m2 còn căn cứ vào chỉ tiêu dân số mỗi khu chung cư được phê duyệt.
Bộ Xây dựng đã tham khảo kinh nghiệm nhiều nước như Trung Quốc quy định không nhỏ hơn 21m2, Philippines không nhỏ hơn 24m2, Anh không nhỏ hơn 27m2. Trước đây bộ cũng ban hành tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư, con số 25m2 cấu thành từ diện tích phòng ngủ 8-12m2, nhà vệ sinh không nhỏ quá 3m2, bếp không nhỏ quá 4m2, không gian sinh hoạt chung không nhỏ hơn 9m2. Điều này cũng thống nhất với nghị định 100 về phát triển nhà ở xã hội.
* Ông Nguyễn Việt Hùng (chủ tịch HĐTV Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị):
Dự án nhà ở xã hội không hấp dẫn
Dự án nhà ở xã hội thường không hấp dẫn bằng nhà ở thương mại vì bị khống chế về lợi nhuận, tính thanh khoản không cao bằng nhà ở thương mại vì chỉ bán đúng đối tượng thôi. Biên độ lợi nhuận nhà ở xã hội cả nước khoảng 10%.
Để tăng sức hút của dự án nhà ở xã hội với nhà đầu tư cần rút gọn thủ tục đầu tư dự án, hiện thời gian chuẩn bị một dự án tương đương với thời gian xây dựng dự án. Các dự án nhà ở xã hội nên được ưu tiên chỉ định nhà đầu tư, theo quy định hiện nay vẫn đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, nên các nhà đầu tư tư nhân không thiết tha bỏ vốn tham gia các dự án phát triển nhà ở xã hội.
Cần có cơ chế ưu tiên, khuyến khích các doanh nghiệp đủ khả năng làm nhà ở xã hội.