Đất xây dựng nhà ở xã hội: Vì sao thiếu?

Theo quy định, các khu đô thị phải trích quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội, nhưng thực tế các địa phương lại không đôn đốc các doanh nghiệp thực hiện điều này mặc dù đây là điều kiện bắt buộc, là trách nhiệm của chủ đầu tư đã được quy định trong Luật Nhà ở.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Một số địa phương đang làm không đúng quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội. Cụ thể, không phê duyệt quy hoạch dành 20% diện tích để xây nhà ở xã hội tại các dự án; có phê duyệt thì ở các góc khuất, khó đền bù giải phóng mặt bằng và tại các dự án doanh nghiệp làm nhà ở thương mại trước, còn phần làm nhà ở xã hội thì lại lờ đi.

Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục cho biết: Khi phát triển nhà ở xã hội tại các ô đất thuộc quỹ 20%, 25% đất ở của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố đã phát sinh bất cập như diện tích nhỏ lẻ, nằm rải rác trong các khu đô thị, nhất là khi chia tỷ lệ 20% nhà ở để cho thuê và 20% nhà ở chủ đầu tư được kinh doanh thương mại.

“Theo quy hoạch phân khu một số dự án chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng, do đó việc dành quỹ đất 20%, 25% làm nhà ở xã hội là chưa phù hợp hoặc nếu bố trí chung cư thấp tầng làm nhà ở xã hội thì hiệu quả sử dụng đất thấp, thời gian thu hồi vốn dài với lợi nhuận định mức nên chưa hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Việc bố trí quỹ đất này thường do chủ đầu tư chủ động đề xuất, là những khu vướng mắc giải phóng mặt bằng nên dẫn đến tiến độ chậm”, ông Dục cho biết.

Còn theo phân tích của luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh), quỹ đất 20%, trong đó giá trị quyền sử dụng đất tại nhiều dự án hiện nay là theo cơ chế giá đất cụ thể để xác định chuyển sang loại đất ở. Do đó, giá đất này là thấp so với giá thị trường, nên doanh nghiệp không lựa chọn việc giao quyền sử dụng đất (quỹ 20%) giá thấp cho Nhà nước, mà chọn cách nộp tiền sẽ có lợi hơn. Trong khi nếu khi thị trường bất động sản trầm lắng, doanh nghiệp lại có xu thế bàn giao quỹ nhà để giao cho Nhà nước, vì giá nhà sẽ được tính ở giá cao, trong khi doanh nghiệp đang khó bán hàng.

Đáng lo ngại, theo luật sư Trần Đức Phượng, một số dự án khi chấp thuận chủ trương đầu tư về phần nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội thì không có quy định, doanh nghiệp được miễn nghĩa vụ này, nhưng không dẫn chiếu về trường hợp được miễn thực hiện nghĩa vụ. Nghị định 100/2015/NĐ-CP đưa ra nhiều hướng để doanh nghiệp có thể thực hiện là điều tốt, nhưng các lựa chọn này không thể tạo ra các khoảng cách chênh lệch quá lớn, mà làm thiệt hại đến chính sách chung về quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Do đó, “cần có những biện pháp, chế tài cụ thể, chi tiết từ đối tượng tiếp cận, đến việc triển khai thực hiện xây dựng nhà ở xã hội để bắt buộc các doanh nghiệp, địa phương phải thực hiện. Không vì những lợi ích riêng mà quên đi nhiệm vụ chung. Đặc biệt, các cơ quan quản lý cần minh bạch, mạnh tay với những chủ đầu tư nằm trong điều kiện xây dựng nhà ở xã hội, nhưng không thực hiện”, ông Phương nói.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố báo cáo việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn. Các địa phương phải phải nêu rõ về thực trạng việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị tại địa phương.

Cụ thể, số lượng dự án, quy mô sử dụng đất, số lượng căn hộ nhà ở xã hội, tiến độ thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội độc lập. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị có diện tích sử dụng đất từ 10ha trở lên tại các đô thị loại III trở lên hoặc khu vực quy hoạch từ loại III trở lên phải báo cáo rõ việc dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội đối. Đồng thời, báo cáo số lượng dự án, quy mô sử dụng đất, số lượng căn hộ nhà ở xã hội, tiến độ thực hiện.