Cho chủ đầu tư bất động sản vay vốn: An toàn hay không?

Các quy định hiện hành cho phép doanh nghiệp bất động sản chỉ cần có vốn tự có 30%, còn lại là huy động các nguồn vốn khác.

Chủ đầu tư huy động vốn lãi suất 18%/năm

Trong bối cảnh tiếp cận vốn ngân hàng khó khăn, ngày càng nhiều doanh nghiệp tìm cách huy động nguồn lực từ xã hội theo nhiều hình thức như góp vốn đầu tư thực hiện dự án, hợp đồng vay vốn… Báo Đầu tư số 143 ra ngày 29/11 đã có bài viết “Trăm kế huy động vốn” phản ánh vấn đề này. Trong đó, một số chuyên gia cảnh báo, việc người dân cho vay chủ đầu tư có thể tiềm ẩn một số rủi ro.

Tuy nhiên, trao đổi với Báo Đầu tư, nhiều doanh nghiệp cho rằng, nếu siết tín dụng mà còn đóng luôn cả cửa huy động vốn xã hội thì sẽ rất khó khăn cho chủ đầu tư. Các quy định hiện hành cũng cho phép doanh nghiệp bất động sản chỉ cần có vốn tự có 30%, còn lại là huy động các nguồn vốn khác như ngân hàng, cá nhân, tổ chức…

Việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Đầu tư 2014. Theo đó, doanh nghiệp được tự lựa chọn hình thức, phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn. Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không cần thành lập tổ chức kinh tế…

Ông Phan Thanh Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư MCC cho hay: “Với các doanh nghiệp nhỏ như chúng tôi, vay vốn ngân hàng là điều không thể, phát hành trái phiếu cũng đòi hỏi những điều kiện nhất định. Vì vậy, chúng tôi chọn cách huy động vốn theo phương thức ký hợp đồng vay vốn với tổ chức, cá nhân, trả lãi và gốc, có tài sản đảm bảo kèm theo. Mọi thông tin về huy động vốn được thực hiện công khai, minh bạch”. 

Được biết, MCC đang huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng vay vốn kỳ hạn 1 năm với nhà đầu tư, lãi suất 18%/năm, trả lãi 6 tháng/lần. Trước nhận định, mức lợi nhuận trên quá cao, đại diện MCC cho rằng, mức phân chia lợi nhuận này là hợp lý theo tính toán của Công ty.

Theo ông Dũng, lợi nhuận cao hay thấp tùy thuộc vào hiệu quả quản lý, phân khúc hoạt động của từng doanh nghiệp. Trên thực tế, doanh nghiệp bất động sản nếu quản lý tốt, thì mức lợi nhuận có thể đạt 25%. Do đó, MCC huy động vốn vay với lãi suất 18% là hợp lý, nếu tính trong tổng mức đầu tư các dự án của Tập đoàn.

“Chúng tôi vay vốn theo hợp đồng góp vốn, có ràng buộc pháp lý rõ ràng, có tài sản đảm bảo. Hơn nữa, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng quy định, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá trị khu đất của dự án. Chi phí vốn của dự án có tính cả nguồn vốn vay và nguồn vốn huy động được tính theo lãi suất ngân hàng”, ông Dũng nói.

Không thể mãi trông đợi vào tín dụng ngân hàng

Việc khó tiếp cận vốn ngân hàng không chỉ là chuyện riêng của MCC. Trao đổi bên lề một tọa đàm bất động sản gần đây, Phó tổng giám đốc một công ty bất động sản cho biết, công ty này đã làm thủ tục vay ngân hàng 3 tháng, nhưng đến giờ vẫn chưa được giải ngân.

“Cán bộ tín dụng cho biết, hạn mức cho vay bất động sản của năm 2019 không còn nhiều, đợi sang đầu năm 2020 mới có thể cấp tín dụng được. Không chỉ khó vay, mà lãi suất thực cho vay bất động sản cũng đã lên tới 14-15%/năm, nên chúng tôi đang tính xoay xở từ nguồn khác”, vị Phó tổng giám đốc trên cho biết.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận, đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam còn có quy mô khá nhỏ, vốn chủ sở hữu ít, nguồn vốn phát triển chủ yếu là tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng. Việc Chính phủ siết tín dụng bất động sản đang khiến các doanh nghiệp trong lĩnh vực này gặp khó khăn. 

Bà Phạm Thị Vân Anh, đại diện Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) thừa nhận, Thông tư 22/2019/TT-NHNN sẽ ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, NHNN đã nghiên cứu rất kỹ để đưa ra lộ trình phù hợp, hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra. “Quan điểm của NHNN là mong muốn chủ đầu tư và các nhà đầu tư tích cực huy động các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng”, bà Vân Anh cho biết.

Đại diện MCC kỳ vọng, cơ quan quản lý sẽ có thêm nhiều giải pháp giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận được nhiều nguồn vốn khác ngoài tín dụng. Có như vậy mới khuyến khích doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh, huy động nguồn lực xã hội hóa nhằm phát triển hạ tầng, kinh tế đất nước.