Đó là ý kiến đáng lưu ý của Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law firm, Đoàn luật sư Tp.Hà Nội chia sẻ xoay quanh vấn đề Tp.Đà Nẵng đang “hợp thức hoá” cho dự án Cocobay của Tập đoàn Empire.
Như tin đã đưa, ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) thừa nhận, việc Empire Group đơn phương chấm dứt chi trả cam kết lợi nhuận từ 1/1/2020 là vi phạm hợp đồng mua bán. Ông này cho biết cũng tính toán đến việc “phải chấp nhận việc bị đưa ra tòa giải quyết nếu khách hàng không thông cảm và sẻ chia”.
Chủ tịch Tập đoàn Empire cho biết, nguyên nhân Cocobay Đà Nẵng không thể thực hiện đúng cam kết lợi nhuận đến từ 2 việc, gồm vấn đề pháp lý và vận hành khai thác. Đầu tiên chính là chuyện pháp lý, Condotel không rõ ràng về quyền sở hữu và quyền khai thác dẫn đến sức ép từ khách hàng về việc sổ đỏ, sổ hồng.
Theo đó, chủ đầu tư đưa ra giải pháp, khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam tuyên bố: “Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết. Cách đây 2-3 năm, khi condotel bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách độc “chiêu” để hút khách hàng. Chính điều này đã dẫn đến cuộc chạy đua giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết để cạnh tranh. Dù được cảnh báo nhưng nhà đầu tư dường như “phớt lờ. Các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù – premium). Do đó, những mức lợi nhuận cam kết rất cao đến mức phi lý trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn”.
Hoặc vẫn giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 3 năm thì lợi nhuận cố định hoặc 80% lãi từ kinh doanh sản phẩm này.
Theo Luật sư Tú, một chi tiết hết sức vô lý là nếu khi chuyển sang đất ở nhà ở thì người mua nhà lại phải chịu thêm phí tổn 15% giá trị mua bán, đây chính là một sự đánh đố của chủ đầu tư.
“Tôi hiểu rằng, có lẽ họ có ý định thu 15% là để dự phòng chuẩn bị chi trả cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở, mà phải trả 100% tiền sử dụng đất cho nhà nước. Như vậy, là người “mua” bất động sản một lần nữa lại phải bỏ tiền ra để mua bất động sản của chính mình”, Chủ tịch Công ty TAT Law firm nhấn mạnh.
Ngoài ra, Luật sư Trương Anh Tú còn khẳng định thêm: “Tại Việt Nam, loại hình Condotel chưa được pháp luật ghi nhận, vì thế, việc Condotel Cocobay Đà Nẵng vỡ trận, dừng chi trả lợi nhuận 12%/năm với khách hàng, thậm chí yêu cầu họ đóng thêm chi phí chuyển đổi dự kiến 15% để thành căn hộ chung cư đã lộ nhiều điều bất cập”.
Tuy nhiên, một diễn biến mới “bất ngờ” là Tp.Đà Nẵng cho phép chuyển một phần căn hộ condotel tại dự án Cocobay sang thành căn hộ chung cư. Điều này khiến nhiều chuyên gia pháp lý lo ngại “sẽ phát nát quy hoạch” nếu địa phương nào cũng làm như Tp.Đà Nẵng.
Theo đó, Sở Xây dựng Đà Nẵng, trong 2 năm 2016 – 2017, cơ quan này đã cấp phép 6 dự án xây dựng căn hộ khách sạn với 7.590 căn hộ. Đối với dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, Sở Xây dựng đã cấp phép xây dựng 1.969 căn hộ khách sạn (tòa nhà Cổ Cò 1: 686 căn hộ, tòa nhà Cổ Cò 2: 637 căn hộ, tòa nhà Cổ Cò 3: 536 căn hộ, tòa nhà Naman Garden: 110 căn hộ).
Về chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, ngày 1/2/2019, Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng có Quyết định 593/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết TL 1:500 phân khu quy hoạch số 1 – khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, có nội dung liên quan đến việc chuyển đổi căn hộ khách sạn (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).
Cụ thể, chuyển đổi 1.016 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.856 căn hộ khách sạn tại các công trình đang xây dựng thuộc cụm HH3 (tòa nhà Cổ Cò 1), HH5 (tòa nhà Cổ Cò 2), HH2 (tòa nhà Cổ Cò 3) thành căn hộ chung cư.
Chuyển đổi 554 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.657 căn hộ khách sạn tại công trình chưa xây dựng tại cụm HH1 (Tòa nhà Cocobay Tower) thành căn hộ chung cư. Chuyển đổi các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề.
Bổ sung quy hoạch một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe… đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân.Về thủ tục xây dựng để chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư nêu trên, đối với các công trình đang xây dựng, chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng TP cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law firm, Đoàn luật sư TP Hà Nội cho rằng: “Việc tiếp tục trở thành condotel là một điều không thể xảy ra vì: Như chúng ta đã biết hiện nay loại hình condotel chưa được pháp luật ghi nhận, bản chất nó chính là khách sạn, một sản phẩm đặc trưng của du lịch, lưu trú. Cho nên, nếu chọn giải pháp này thì còn tiếp tục bế tắc”.
Ngoài ra, Luật sư Trương Anh Tú còn phân tích thêm: “Đây là một dự án về du lịch lưu trú được chính quyền địa phương cấp phép nhiều năm trước. Như vậy, tại thời điểm thực hiện dự án thì đất sử dụng trong trường hợp này chắc chắn là phải đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ và đã được nhà nước quy hoạch (trước đó) phù hợp với kế hoạch sử dụng đất phục vụ cho phát triển du lịch tại địa phương, nhưng nay lại được chuyển đổi thành đất ở, mặc dù quyết định này là giải pháp tháo gỡ vướng mắc hiện nay, nhưng có thể phá vỡ quy hoạch ở địa phương, như vậy sẽ rất bất hợp lý. Mặc dù năm ngoái tôi là người đầu tiên nêu ra giải pháp này, nhưng cũng cần hết sức cân nhắc”.
“Nếu bây giờ tất cả các địa phương đều áp dụng phương án “chuyển condotel thành căn hộ chung cư” như Đà Nẵng đang xúc tiến thì sẽ phá nát toàn bộ quy hoạch tại các địa phương. Hệ luỵ khôn lường cho các cơ quan nhà nước. Hợp thức hoá cái sai về loại hình căn hộ condotel sẽ khiến hàng loạt chủ đầu tư “ngồi rung đùi” tiếp tục móc túi khách hàng”, một số chuyên gia Luật nhận định