Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long “lách luật” huy động vốn theo hình thức “đặt cọc, giữ chỗ” khi chưa được xác định về tiền sử dụng đất tại Khu K – giai đoạn 3 Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.
Như KTMT đã thông tin, một số khách hàng “tố” chủ đầu tư tại Khu K – giai đoạn 3 Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long là Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long (Công ty Nam Thăng Long) có dấu hiệu lừa đảo khách hàng, huy động vốn trái phép.
Cụ thể, năm 2013, Công ty Nam Thăng Long đã nhận tiền giữ chỗ từ khách hàng để mua các căn biệt thự liền kề tại dự án Khu đô thị Nam Thăng Long (giai đoạn 3), phường Phú Thượng, quận Tây Hồ. Có trường hợp đặt 1 tỉ đồng tiền giữ chỗ; có người vừa đặt vừa thanh toán căn cứ theo tiến độ khoảng từ 4 đến 8 tỉ đồng.
Tuy nhiên, đến năm 2017, UBND TP.Hà Nội mới có Quyết định số 5799/QĐ-UBND ngày 22/8/2017 về việc phê duyệt giá đất, lô đất tại dự án Khu đô thị Nam Thăng Long (giai đoạn 3). Về nguyên tắc, thời điểm này chủ đầu tư mới có căn cứ để tính tiền sử dụng đất và bắt đầu làm hạ tầng dự án.
Đáng nói, cũng thời điểm này (năm 2017), hàng chục khách hàng lại bất ngờ nhận được thông báo của Công ty Nam Thăng Long về việc tăng giá bán nhà theo giá mới (giá của năm 2017, trong khi khách hàng đã đăng ký đặt chỗ từ năm 2013). Theo đó, Công ty Nam Thăng Long lấy lý do thuế đất tăng cao nên đề nghị các khách hàng nộp thêm hàng chục tỉ đồng, tùy theo diện tích của từng căn biệt thự, khiến nhiều khách hàng bức xúc.
Theo luật sư Lê Thu Hằng – Công ty Luật TAT Law firm, thị trường bất động sản hiện nay có nhiều sản phẩm đa dạng. Đối với những loại hình sản phẩm chưa đủ điều kiện về pháp lý, nếu khách hàng không tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật mà vẫn quyết định ký kết hợp đồng mua bán hoặc các loại văn bản tương tự để “xuống tiền” thì vô hình chung khách hàng đang tham gia một “canh bạc” với chủ đầu tư, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho chính mình.
Soi chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hợp đồng mua bán chỉ được ký kết khi dự án đã xây xong móng, nhưng để có vốn triển khai dự án nhiều đơn vị đã “lách luật” bằng chiêu bài “đặt cọc giữ chỗ”, “phiếu đăng ký giữ chỗ”… và rủi ro trong những trường hợp này, đương nhiên thuộc về khách hàng.
Tại khoản 2, Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Tuy nhiên, trên thực tế, người đặt cọc sẽ phải nắm “đằng lưỡi” vì muốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc”, họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.
Mặt khác, tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có đầy đủ các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Tuy nhiên, ở trường hợp này, Công ty Nam Thăng Long (Chủ đầu tư Dự án khu đô thị Nam Thăng Long) vẫn đang trong quá trình hoàn tất thủ tục, nhưng đã mở bán rầm rộ. Chiêu thức của họ không phải là ký Hợp đồng mua bán nhà với khách hàng mà là ký với người mua văn bản thỏa thuận “đặt cọc”, “giữ chỗ” mua dự án.
Chủ đầu tư đã “lách luật” bằng thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án. Hình thức này tiềm ẩn rủi ro đối với khách hàng, bởi có thể phát sinh nhiều trường hợp bất lợi như chủ đầu tư tăng giá bán hoặc nếu dự án không được triển khai, việc thu hồi lại số tiền nói trên của các khách hàng là rất khó khăn.
Đối với việc Dự án khu đô thị Nam Thăng Long hiện đang nằm bên cạnh khu nghĩa trang Xuân Đỉnh chưa được di dời và giải pháp của chủ đầu tư là xây tường ngăn để tách biệt hẳn khu nghĩa trang với khu đô thị, đây chỉ là giải pháp tạm thời của chủ đầu tư để tạo cảnh quan nên người mua cũng có thể đàm phán về giá, điều chỉnh giá bán nhà đất với chủ đầu tư nếu gặp những dự án như thế này.
Cũng theo luật sư Lê Thu Hằng, để thị trường bất động sản minh bạch, cơ quan quản lý cần có những biện pháp để kiểm soát tình trạng chủ đầu tư, đơn vị phân phối lách luật huy động vốn của khách hàng, bảo vệ người mua nhà. Trong khi đó, nhà đầu tư cũng cần cảnh giác, tỉnh táo với những giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro như vậy và trước khi quyết định tham gia giao dịch mua bán bất động sản, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai, phải tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật.