Thời gian vừa qua hàng loạt các dự án chung cư mini, khu nhà ở được quảng cáo “nhà thành phố, giá nông thôn” ở Long An đang được rao bán với giá siêu rẻ, chỉ 320 triệu đồng/nền hoặc 290 tới 305 triệu đồng/căn chung cư mini và những sản phẩm căn hộ mini hay dự án đất nền đều là sổ chung, địa chỉ chung…
Điểm mặt các “dự án” hót siêu rẻ
Dạo một vòng thông tin trên trang mạng thì các dự án được giới thiệu và môi giới rầm rộ tung ra thị trường thông tin về một khu nhà ở được gắn mác “Dự án đất nền nhà phố Mỹ Hạnh Nam” (hay còn có tên gọi khác là King Golden 2, King Dolden 3) thuộc địa bàn xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
Đây được cho là các dự án đất nền, nhà phố, chung cư mini rẻ nhất ở Long An tính đến thời điểm này. Các lô đất, chưng cư mini rao bán có giá từ 320 triệu đồng có diện tích 32m2. Những lô đất có diện tích lớn hơn (khoảng 48m2) có giá dao động từ 570 triệu đồng/nền. Nếu khách có nhu cầu xây nhà trên các nền này, trong điều kiện nhà cao không quá 15m, sẽ không cần phải xin giấy phép xây dựng. Trường hợp khách mua nhà để ở sẽ thanh toán tiếp theo tiến độ xây nhà. Mỗi căn nhà hoàn thiện sẽ có giá chỉ từ 760 triệu đồng/căn.
Những hình ảnh về khu đất được các sale giới thiệu là dự án.
Khu nhà được rao bán giá chỉ từ 760 triệu đồng/căn do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển House Land (có địa chỉ tại số 436 Lê Thị Riêng, Phường Thới An, Quận 12, TP HCM) xây dựng kiêm phân phối. Đại diện pháp nhân đứng ra ký kết các hợp đồng giao dịch, mua bán với khách hàng là ông Nguyễn Trường Sơn, Tổng giám đốc công ty.
Ngoài ra hiện nay Công ty House Land có địa chỉ tại 436 đường Lê Thị Riêng quận 12 còn mở bán một dự án gọi là chung cư mini tên là Trường Sơn, hay dự án tên Family Home, với các chương trình khuyến mãi như tặng nội thất, cam kết lợi nhuận sau 3 tháng lên tới 100 triệu…
Một khu đất khác cũng được vẽ thành dự án có tên Căn hộ Long Phát – Tân Đức. Khu căn hộ chung cư mini này do Công ty TNHH Bất động sản Long Phát Long Hưng (có trụ sở tại 22 Tân Thới Nhất 8, phường Tân Thới Nhất, quận 12, TP HCM) làm chủ đầu tư. Người đại diện chủ đầu tư đứng ra ký kết các hợp đồng, giao dịch với khách hàng là bà Nguyễn Thị Vân. Đơn vị phát triển và phân phối dự án là Công ty Vietphuc Land.
Khách hàng mua nhà sẽ thanh toán 50% giá trị hợp đồng khi ký “Hợp đồng mua bán nhà ở liền kề và nhượng quyền đồng sở hữu” với đại diện công ty. Phần tiền còn lại sẽ thanh toán theo tiến độ cho đến khi nhận nhà.
Các thông tin quảng cáo giới thiệu trên mạng internet.
Để chứng minh độ “hot” của các dự án này, nhân viên môi giới còn thuyết phục khách hàng rằng công ty sẽ mua lại nếu khách có nhu cầu với mức giá có lời cho khách. Cụ thể “Sau 60 ngày nếu không bán được, công ty sẽ cam kết mua lại với mức tiền lãi từ 50 triệu, 80 triệu hoặc 100 triệu đồng tùy vào giá trị của nền đất mà anh chị đã mua. Anh chị mua giá trị càng cao thì cam kết trả tiền lãi nhiều hơn”.
Những sự thật về pháp lý của các “ dự án” hót siêu rẻ?
Theo tìm hiểu, khu đất được gắn mác “Dự án đất nền nhà phố Mỹ Hạnh Nam” hay còn gọi là King Golden 2, được quảng cáo phân thành 46 lô chỉ mới được hợp thửa từ 8 lô đất riêng lẻ nằm tại Ấp mới 2, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa, Long An. Mỗi lô đều do các cá nhân riêng lẻ đứng tên.
Khu đất hiện vẫn chưa được hoàn thành các thủ tục đăng bộ sang tên trên sổ đỏ để hợp nhất dù môi giới khẳng định dự án được xây dựng trên đất ở 100% và khách hàng được sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, do diện tích phân lô dưới 72m2 quá nhỏ nên không thể tách sổ riêng, nên khách hàng vẫn được ghi tên lên sổ chung của toàn khu đất để được đảm bảo về quyền lợi. Nhưng do quy trình đăng bộ, sang tên kéo dài nên công ty vẫn đang trong thời gian chờ đợi sổ tổng của dự án.
Hay như dự án chưng cư mini Long Phát có vị trí tại thửa đất số 1609, tờ bản đồ số 12, thuộc xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, có diện tích 1.000m2, chủ thửa đất là ông Nguyễn Hoàng Bảo Long Ngày 22/5/2010, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đức Hòa chấp nhận cho chuyển đổi mục đích sử dụng của thửa đất từ đất trồng lúa sang đất ở. Tuy nhiên, đến ngày 22/5/2019, cơ quan này xác nhận thửa đất vẫn còn ghi nợ tiền sử dụng đất.
Theo anh T. một người chuyên môi giới bán các dự án đất nền trong các dự án và các đất nền riêng lẻ của người dân chia sẻ “ hầu hết các dự án dưới mác chung cư mini hay căn hộ mini thực chất là các hộ dân xin giấy phép xây dựng nhà trọ từ 3 tầng tới 5 tầng nhưng khi xây được tầng 1 hoặc tầng 2 là cho các công ty mở bán gắn mác chung cư mini để qua mặt người mua với cách tư vấn là sẽ có sổ hồng chung đồng sở hữu…”
“Một số dự án chung cư mini thậm chí còn chưa xây dựng chỉ là bãi đất trống nhưng đã mở bán và nhận cọc của người mua giao động từ 50% tới 70% tiền cọc mua căn hộ” anh T. cho biết
Chính việc các công ty sàn mua bán bất động sản và các chủ đầu tư quảng cáo tư vấn cho khách mua căn hộ với những dịch vụ, tiện ích và có những cam kết sổ hồng chung thì việc 1 cuốn sổ với hàng trăm hộ đứng tên trên sổ vậy có khả thi và có được phép cập nhật như vậy hay không ? Vấn đề này thì để chờ ý kiến của các cơ quan chức năng của huyện Đức Hoà, tỉnh Long An và các cơ quan quản lý của UBND tỉnh Long An trả lời.
Bộ Xây dựng lên tiếng chỉ đạo xử lý nghiêm
Trước tình trạng chung cư mini kiểu căn hộ “siêu nhỏ” làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, phát sinh nhiều rủi ro tranh chấp…Bộ Xây dựng đã lên tiếng.
Cụ thể vào cuối năm 2019, Bộ có văn bản cho rằng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, các hộ gia đình, cá nhân tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ ở, không tuân thủ các quy định. Điều này phải được chấn chỉnh.
Hình ảnh nhân viên tư vấn cho khách về căn hộ dưới biển cảnh báo của cơ quan chức năng.
Bộ Xây dựng cho biết, các sai phạm tại những công trình này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy như nguy cơ cháy nổ; quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; không cấp được Giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán.
Bộ yêu cầu tăng cường thanh tra kiểm tra, phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở nhưng không phép, sai phép, lấn chiếm không gian, xây dựng không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng…
Theo chuyên gia luật thì đối với các hợp đồng mà phía Công ty House Land soạn thảo và ký kết với khách hàng như trên không khác gì hình thức mua bán qua giấy tay, hoàn toàn không có giá trị pháp lý, tức là không được pháp luật bảo hộ.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 thông tư 19/2016/TT-BXD thì điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Như vậy căn cứ vào các qui định của pháp luật và luật kinh doanh bất động sản thì các dự án của các công ty trên có nhiều dấu hiệu sai phạm trong việc triển khai xây dựng, mua bán đất nền, căn hộ mini hình thành trong tương lai khi chưa đủ các điều kiện pháp lý. Thiết nghĩ cần sớm có cự vào cuộc quyết liệt hơn nữa của các cơ quan hữu quan tỉnh Long An nhằm hạn chế những diễn biến phức tạp của các dự án “ma” đang diễn ra rầm rộ trên địa bàn huyện Đức Hoà tỉnh Long An.
